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河南省郑州市合同监督管理办法

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河南省郑州市合同监督管理办法

河南省郑州市人民政府


郑州市合同监督管理办法
郑州市人民政府令第96号



  2001年11月23日市人民政府第17次常务会议审议通过,现予发布,自2002年1月1日起施行。
  2001年11月26日
  第一条 为加强对合同的监督管理,保护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益,维护市场经济秩序,根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法适用于在本市行政区域内订立或者履行的合同。
  本办法所称合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间为实现一定的经济目的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
  第三条 工商行政管理机关和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内,对利用合同危害国家利益和社会公共利益、侵犯他人合法权益的违法行为,负责依法查处,
  第四条 工商行政管理机关和其他有关行政主管部门应当依法加强对企业合同的监督、指导。
  法人、其他组织应当加强对本单位合同的管理,建立健全合同管理制度,依法订立和履行合同。
  第五条 当事人订立合同,提倡使用国家和省已发布的合同示范文本。
  工商行政管理机关负责合同示范文本的推行和管理,其他有关行政主管部门应予配合。
  第六条 合同示范文本必须由省工商行政管理机关或者其他制订机关指定的印刷企业印制。
  合同示范文本由工商行政管理机关或有关行政主管部门及其指定的发放单位发放。
  任何单位和个人不得擅自销售合同示范文本。
  第七条 合同当事人根据自愿原则可以向合同签订地、履行地或者当事人一方登记所在地的县级以上工商行政管理机关申请办理合同鉴证。当事人申请合同鉴证时,应当依法提交真实合法有效的证明文件,不得隐瞒真实情况,骗取鉴证。
  法律、法规、规章规定应当鉴证的合同,当事人应当依照法律、法规、规章规定到工商行政管理机关办理合同鉴证。
  第八条 合同一方当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款为格式条款。
  商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等内容符合要约规定的,视为格式条款。
  第九条 采用格式条款订立合同的,格式条款不得含有下列内容;含有下列内容的,该条款无效:
  (一)免除或者限制格式条款提供方依法应承担的合同义务;
  (二)免除或者限制格式条款提供方应承担的违约责任和经营风险责任;
  (三)免除或者限制格式条款提供方可能造成对方人身伤害或者财产损失而应承担的法律责任;
  (四)免除或者限制格式条款提供方对其提供的产品或者服务应负的保证责任,或者缩短产品的法定保证期限;
  (五)规定格式条款提供方可以任意变更或者解除合同,延迟或者停止合同的履行;
  (六)规定对方当事人需经格式条款提供方或者其代理人同意方可行使合同权利;
  (七)规定对方当事人支付或者取得的违约金、损害赔偿金明显超过或者低于合理数额的;
  (八)排除或者限制对方当事人依法变更或者解除合同的权利;
  (九)规定只有格式条款提供方有权对合同进行解释;
  (十)其他免除格式条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容。
  第十条 格式条款含有免除或者限制格式条款提供方自身责任内容的,提供方应当按照公平合理的原则确定条款内容,并在合同文本中用清晰、明白的文字表述,采用醒目方式标明。提供方还应当在合同订立前提请对方注意,按对方要求,对该条款予以说明。
  通知、声明、店堂告示等应当设在醒目位置。
  第十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
  第十二条 当事人在订立、履行合同过程中不得有下列行为:(一)伪造合同;
  (二)虚构合同主体或者盗用、冒用他人名义订立合同;(三)虚构标的、销售渠道或者假称包销、回收产品;(四)故意交付部分货物(货款)骗取全部货款(货物),或者骗取货款(货物),拒不交付货物(货款);(五)利用虚假广告和信息,诱人签订合同,骗取中介费、立项费、培训费、质量保证金等费用;(六)定作方无正当理由中止履行合同,骗取所收定金、质量保证金、履约保证金、预付款、材料款等费用,或者拒不交付加工费;(七)使用不能兑现或者不能完全兑现的票据、债权文书;(八)为合同提供虚假担保;
  (九)无实际履行能力而与他人订立合同;(十)其他采用欺诈手段订立或者履行合同的行为。
  第十三条 合同当事人不得采用下列手段危害国家利益、社会公共利益:(一)利用合同倒卖国家禁止或者限制自由买卖物品的;(二)利用合同非法占有国有资产的;(三)利用合同恶意串通的;
  (四)利用合同的合法形式掩盖非法目的的;(五)其他利用合同危害国家利益、社会公共利益的。
  第十四条 任何单位和个人不得为他人实施本办法第十二条、第十三条所列的违法行为提供证明、营业执照、印章、帐户、凭证以及其他便利条件。
  第十五条 当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
  经过鉴证的合同,当事人一方不履行的,另一方可以请求工商行政管理机关督促履行。
  第十六条 工商行政管理机关和其他有关行政主管部门在查处利用合同进行的违法行为时,有关单位和个人应当予以配合,并如实提供有关情况和资料,不得转移、隐匿、销毁有关证据和财物。
  第十七条 合同当事人恶意串通、利用合同损害国家利益和社会公共利益的,因此取得的财产,由工商行政管理机关或者其他有关行政主管部门收归国有或者责令返还给有关单位。
  第十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由工商行政管理机关责令改正,给予警告,并可按下列规定处以罚款:
  (一)擅自销售合同示范文本的,收缴合同示范文本,处以5000元以上20000元以下罚款;
  (二)违反本办法第九条、第十条有关格式条款规定的,处以2000元以上10000元以下罚款;
  (三)利用欺诈手段订立或履行合同的,处以10000元以上30000元以下罚款;
  (四)违反本办法第十四条规定,为合同当事人的违法行为提供证明、营业执照、印章、帐户、凭证及其他便利条件的,处以5000元以上20000元以下罚款;
  (五)违反本办法第十六条规定,转移、隐匿、销毁有关证据和财物的,处以5000元以上10000元以下罚款。
  第十九条 违反本办法第十三条规定的,由工商行政管理机关或其他有关行政主管部门责令改正,予以警告,并可处以10000元以上30000元以下罚款。
  第二十条 违反本办法规定的行为,触犯其他法律、法规、规章规定的,由有关部门依照其他法律、法规、规章规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十一条 工商行政管理机关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 本办法自2002年1月1日起施行。


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               小产权房问题研究

 王德山 姜晓林

内容提要:
小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致,但根源是我国土地双轨制。解决小产权房,必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则,体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房,应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理,核发不同的产权证书。
关键词:小产权房 拆除 产权证书

Research On the Room Of Small Property Rights

Wang de shan Jiang xiao lin
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)

Summary:
The room of small property right in China is currently the social hot spots and difficult which the Government and the general public is extremely concerned about. The emergence of the room of small property rights have many reasons, but the root cause is the two-track system of China's land. To solve the room of small property rights, we must adhere to take into account the state, the collective, farmers and people buying houses and other interests of all parties in principle, reflects a harmonious society as advocated by the Party Central Committee. The existing room of small property rights should be carefully demolished. People can purchase house property under different circumstances, they could be given the different issuance of certificates of property rights.
Key words: Room of small property right, Demolish, Certificates of property rights
一、小产权房界定
小产权房,又称乡产权,是指未经法定征地和审批等程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商(以下通称开发建设单位)联合在集体所有的土地上开发建设的商品房,因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书,而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明,俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征:

(一)小产权房的土地使用不合法
依据现行法律规定,在农村集体所有的土地上兴建商品房,必须先由国家征地,并转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费,开发建设成商品房后出售给购房人,由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书,确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人,未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地,未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费,所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件,小产权房所占有的土地属于非法用地。
(二)小产权房的开发建设程序违法
小产权房除用地不符合法律规定的条件外,开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定,开发建设和出售商品房,必须“五证”齐全,即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证,开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续,未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费,其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
(三)小产权房无合法产权证书
根据《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。房屋属于不动产,即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定,房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说,只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效,其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权证书。正因如此,村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力,小产权或乡产权实质上无产权证书,购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
二、小产权房形成的原因
(一)市场需求
近几年,全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨,已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个,就是价格便宜。以北京为例,北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元间,甚至有低至每平米1000元以下的,仅为四环内商品房价格的25%至30%,比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。
从购买小产权房的目的而言,大多数购买者为自己居住,只有少数购买者以投资为目的。从购买者的身份而言,除当地本集体的少数成员外,城镇居民的购买者主要有三种类型:第一类是有能力购买正规商品房(俗称大产权房)的人,但该人群毕竟是极少数,而且多以投资为目的;第二类是没有能力购买大产权房,但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者,为了拥有自己的住房,因而购买小产权房;第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者,但基于其经济条件、住房的急需性、购买该类房屋的难度等原因,转而购买小产权房。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言,在低价与无合法产权两者之间,他们宁愿选择小产权房,以实现“居者有其屋”的梦想。根据一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中,在2.5万多参与网友中,有近75%的人表示“如果价格合适,也可以接受”。 在购房者的观念中,合适的住房显然比完整的产权更重要。并且,从披露的事实来看,小产权房的交易市场正在形成,合法渠道遭禁,地下交易不止,以双方认可的潜规则贯穿其间。
正是由于房价居高,远远超过了绝大数普通百姓购买能力,而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设,村集体或乡镇瞅准了商机,以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
(二)建设者的利益驱使
开发大产权楼房,开发商能够获得暴利。据材料显示,房地产开发商的利润率高达30%,甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业,因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求,吸引了众多投资者投资于房地产行业,其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房,但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本,因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得,其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。
总之,小产权房无论对于开发建设者还是购房者,都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金,尤其是各项税费,国家因此而遭受很大的经济损失,且破坏了国家土地政策和法律、法规。
(三)现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外,开发建设商品房,同样须依法申请使用国有土地。因此,在农村集体所有的土地上兴建商品房出售,必须先由国家征地,转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后,才能开发建设商品房,向他人出售。正是这种所谓合法但却不合理的逻辑,才出现了今天所谓的小产权房问题。现行的土地双轨制度才是小产权房出现的根本原因所在。
依据《宪法》、《土地管理法》的规定,农村集体土地属于集体所有。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。但农村集体组织缺恰恰不享有处分权,要开发建设商品房,必须先由国家或者说政府征用,然后由国家再卖给开发商,由开发商建设商品房。政府一方面是农地征用的唯一合法主体;另一方面,政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。政府从两头垄断土地市场,进而进行居间经营。在此情形下,集体土地的所有者为了追求较大的利润,违背法律规定,自行在自己所有的土地上建设商品房向他人出售。因此导致了所开发建设的商品房成为非法,购房者无法取得政府颁发的房屋产权证书。
从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出,集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人,从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利,要从事非农产业则必须先出让给国家,转变为国有土地。这种制度框架,把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展,土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大,同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会,集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。 基于此,现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。
土地是不可再生的自然资源,为了严格控制农用地非法使用,国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的,无可厚非。但是,如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府,既非必须,也不合理,因为其结果同样是农用地转为建设用地,同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言,集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地,但同时也应该看到,大产权房不是空中楼阁,同样占据着中国的土地,包括耕地。所以,禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立,纯属“掩耳盗铃”。
三、现有小产权房的处理原则
关于小产权房的利与弊,众说纷纭,褒贬不一,有人叫好,有人痛斥。笔者认为,关于小产权房的利弊都是非常明显的,再述说其利弊已意义不大,目前面临的核心问题是如何解决。
目前,小产权房在全国各地已是大量存在。以北京为例,小产权房已占北京商品房交易量近20%,在通州、房山、石景山、大兴等地区,已成片开发并形成了较大的规模,购房人数众多。 政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的,事实上亦做不到。即使全部强制拆除,归根结底,浪费的仍然是国家钱财。目前,党中央国务院一再强调社会稳定,建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位,最关键的是它已涉及到成千上万家购房者,加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好,必将引发社会问题,激化社会矛盾,有悖于建立和谐社会的大政方针。因此,如何妥善处理现有的小产权房,杜绝以后继续出现是一棘手的问题。本人认为,对于小产权房的处理,应坚持以下原则:
(一)维护国家利益,兼顾他人利益原则
小产权房因未向国家缴纳土地出让金,更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样,缴纳各项税费,给国家造成了巨大的经济损失。因此,对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳,以维护国家利益是社会公共利益。
但是,在维护国家利益的同时,必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益,不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。
(二)维护农民的利益
土地是农民乃至全民赖于生存的根本,农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房,必须充分考虑失地农民的切身权益,最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护,同样将引发社会问题,给国家和社会造成不必要的负担。
(三)考虑购房者的利益
购买小产权房者人数众多,而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄,购买能够买得起的房子,实现有套自己的居所,应该说他们并无过错。因此,在处理小产权房时,购房者的利益同样应给与充分的考虑,尽可能使其免受伤害,至少应降低到最低限度。
(四)小产权房不拆除为基本原则
“财政部两次当被告案”引起的思考

来源于:北京市辽海律师事务所
http://www.liaohai.com.cn

2006年3月22日,《经济参考报》以“政府采购起争议,财政部两当被告”为标题,报道了一周内两起投诉供应商与国家财政部行政争议案。一是北京中乐华建科技有限公司(以下简称中乐公司)对国家财政部不受理政府采购投诉案件而提起的行政诉讼案件,一是北京北辰亚奥科技有限公司(以下简称亚奥公司)对国家财政部驳回投诉处理决定不服而提起的行政诉讼案件。对于前者,财政部认为,政府采购项目尚未达到限额标准,也未列入政府采购目录,因而不能适用《政府采购法》,故不予以受理;而中乐公司认为,竞争性谈判方式不能事先计算出价格总额,也就不存在限额标准的问题。对于后者,财政部认为,中标供应商的资质,基本符合招标文件的要求,有评标专家审查,所提供的证明材料有效,因而认定亚奥公司的投诉无效;而亚奥公司认为,投标材料不符合招标文件要求,且在投标日期截止后递交的。

就报道中的争议事实,笔者想谈一下两起案件引发的思考。需要说明的是,笔者没有受任何一方的委托,不站在任何一方的立场,也没有看到任何一方的卷宗材料。

案例一,原、被告双方的陈词都有一定的法理根据。政府采购的限额标准通常是选择不同采购方式和是否纳入集中采购的依据,但不能作为是否属于政府采购的判断根据。一般来说,是否达到限额标准是采用公开招标还是非公开招标、集中采购还是分散采购的依据。采购人如果是各级国家机关、事业单位和团体组织,使用了财政性资金采购货物、工程和服务,就属于政府采购,但我国目前法律在适用范围方面存在着严重缺陷,即使主体、客体和资金来源都符合政府采购的特征,但如果是采购目录以外、未达到采购限额标准的采购对象,依照现行法律就不认为是属于政府采购。因此,笔者认为,不论是原告还是被告,所提出来的理由都有一定的法理根据。但依据现行法律,争议的政府采购诉讼案件对于原告是非常不利的。换言之,原告很难依据我国政府采购法获得权利救济。因为不论适用什么样的采购方式,都要以现行法律的适用范围作为依据。在此前提下,才考虑竞争性谈判的适用情形。但是,财政部不受理投诉案件也是缺乏法理根据的。因为财政部是财政资金的主管机关,如果采购人是中央国家机关,使用财政资金采购货物、工程和服务,作为同级的财政机关应该享有监督和审查采购行为是否合法的权力。故财政部门应该受理供应商的投诉,经过审查后,如果认为现行法律不能适用,可以作出驳回投诉的处理决定。但是,财政部对于投诉供应商不予以受理,不符合行政法的基本原则。

案例二,从报道的事实来看,这是一起由社会中介机构也就是招标公司代理的政府采购案件。这类社会中介机构是以获取高额利润为目标的,也是商业贿赂高发的场所,他们所聘请的评标专家能否站在第三者的公正立场来选择适格供应商呢?这是需要财政部门认真思考和审查核实的。一般来说,如果专家与委托人存在着利害关系,专家的费用是委托人支付的。那么,评标结果即使是客观公正的,也不应该予以采纳。这是从法理上来说的。但是,我国的《招标投标法》却允许这种不合理现象存在。这一方面为商业贿赂提供了合法的交易机会。另一方面,如果评标专家认为,中标供应商所提供的材料符合招标文件要求,对于投诉供应商来说,无形之中就增加了救济的难度。当然,财政部毕竟没有受任何一方的委托,完全可以站在第三方立场,依据法律授予的公共权力,对于投诉材料进行客观公正审查。由于《招标投标法》与《政府采购法》存在着严重的冲突,两部法律不可能同时适用,依据前一部法律审查结果可能是合法的,但根据后一部法律可能就是违法的。由于两部法律在信息披露、供应商资格审查、招标程序、废标条件、法律责任、救济途径等方面存在着严重的冲突。因此,即使被告完全站在客观公正立场来审查采购行为的合法性,如果依据不同的法律也会得出不同的结果。由此可见,我们如果依据投诉供应商的投诉理由,将会有两种截然不同的结局。

综观前述,两起政府采购投诉而引起的行政诉讼案件,由于存在着立法缺陷和两部法律的严重冲突,不论是原告还是其它供应商,靠现行法律来有效保护自己的合法权益均有一定的难度。就前述两起案件来说,被告即使能够利用法律的冲突和缺陷而胜诉,也是一个令人深思的问题。作为全国政府采购活动的主管机关和监督部门,比任何人、任何部门都清楚现行法律所存在的严重问题,政府采购的主要方式就是公开招标,但《政府采购法》却没有公开招标程序和适用情形;竞争性谈判方式存在着许多的“黑洞”,但财政部至今没有出台一部行政规章来规范这种采购方式;两部法律处处存在着冲突和对供应商的陷阱,但《政府采购法》实施三年多来,财政部至今没有公开提出修改和完善法律的建议。就行政和司法救济途径来说,财政部门与各级法院之间是“锅碗”关系,法院所有的经费来源于财政部门,即使原告有充分的事实和法律根据能够胜诉,比如前面提到的后一个案件,然而司法机关与一方当事人即财政部门存在着直接利害关系的情况下,人民法院如何能够保证客观公正审理案件?这也是值得我们大家深思的问题。


2006年04月09日于北京

(注:本文作者谷辽海为北京市辽海律师事务所 高级律师)