辽宁省大连市人民政府


大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法

大政发[2003]110号


大连市人民政府关于印发《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知

各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
现将《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府
二○○三年十二月二十九日

大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范集体建设用地使用权流转行为,维护土地所有权人和使用人的合法权益,促进土地市场健康有序地发展,根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称集体建设用地，是指集体所有土地中已被依法批准用于建设的土地（农民建房宅基地除外）。
第三条 大连市行政区域内的集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
第四条 大连市规划和国土资源局负责全市集体建设用地使用权流转的管理监督工作。县（市）、甘井子区、旅顺口区、金州区政府，大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区、大连保税区（以下简称先导区）管理委员会所属的规划国土部门负责本辖区内集体建设用地使用权流转管理工作。
第五条 集体建设用地分别由依法登记的村农民集体、乡镇农民集体行使所有人权利。属于村农民集体所有的，由村民委员会经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）政府经营、管理。
第六条 集体建设用地使用权流转，实行有偿和有限期使用制度。
第七条 集体建设用地使用权流转，必须通过有形市场进行。集体建设用地使用权流转有形市场的建设，由市及县（市）、区及各先导区规划国土部门提出意见，报同级政府、管理委员会批准后执行。

第二章 集体建设用地使用权流转的方式、条件和审核权限

第八条 集体建设用地使用权可采取下列方式流转：
（一）转让。集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。
（二）出租。集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。
（三）作价出资或入股。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。
（四）合作或联营。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。
经集体建设用地所有权人同意，集体建设用地使用人可将其合法使用的土地使用权连同地面建筑物作为抵押物，向债权人抵押。抵押权实现时，可按本办法的规定办理用地手续。
通过以转让、出租、作价出资或入股、合作或联营方式依法取得的集体建设用地使用权的土地使用人，完成流转协议约定的条件后，在使用年期内，可以依法将余期土地使用权流转。
第九条 集体建设用地使用权流转，必须具备下列条件：
（一）符合土地利用总体规划、城市规划和村镇建设规划；
（二）土地权属关系合法、清晰、无争议；
（三）符合土地用途管制制度要求；
（四）经过农民集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
流转后的集体建设用地，不得用于商业性房地产开发，未经批准不得改变原批准用途。
第十条 集体建设用地使用权流转土地使用年限不得超过法律和国家、省、市规定的同类用途国有土地使用权出让或出租最高年限。具体年限由土地所有权人与土地使用人协商确定。
土地使用期限自流转行为被批准之日算起。第一次流转以后再流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用人已使用年限后的剩余年限。
第十一条 集体建设用地使用权流转时，其地面建筑物及其附着物随之流转；地面建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权同时流转。地面建筑物及其附着物作为动产流转的除外。
第十二条 集体建设用地使用权流转，双方必须签订流转合同。
集体建设用地使用权首次流转，由集体建设用地所有权人与受让方签订集体建设用地使用权流转合同；首次流转后的再流转，经集体建设用地所有权人同意后，由集体建设用地使用人与受让方签订流转合同。
集体建设用地使用权流转合同的示范文本，由大连市规划和国土资源局会同工商行政管理部门制定。
第十三条 集体建设用地使用权流转，必须办理权属审核手续。审核权限按照集体土地权属登记管理规定办理。
第十四条 集体建设用地使用权流转当事人应按下列规定办理手续：
（一）集体建设用地使用权首次流转。
１、由集体土地所有权人持土地所有权证、集体建设用地使用权证等资料，经乡镇人民政府初审后，向所在地的规划国土部门申请流转。经审核，对符合条件的，报同级人民政府、先导区管理委员会备案。
2、集体建设用地所有权人的流转申请经备案后，应将待流转宗地的条件和流转要求在土地有形市场公布，采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式，确定土地使用人，并签订土地使用权流转合同。
3、流转成交后，流转双方当事人应当在规定时限内持双方签订的流转合同，到当地规划国土部门办理土地批复和登记手续，领取集体建设用地使用权证。
（二）集体建设用地使用权再流转。
１、依法取得集体建设用地使用权的土地使用人将宗地条件和流转要求在土地有形市场公布，采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式确定土地使用人，并签订土地使用权流转合同。
２、到当地规划国土部门申请办理土地使用权变更登记手续。

第三章 地价、收益及税费管理

第十五条 市及县（市）、甘井子区、旅顺口区、金州区和各先导区规划国土部门应对本辖区内集体建设用地进行定级估价，经同级政府、先导区管理委员会批准后向社会公布基准地价和最低保护价。集体建设用地使用权流转价格不得低于最低保护价。
第十六条 集体建设用地使用权流转地块的标定地价，由市及县（市）、甘井子区、旅顺口区、金州区和各先导区规划国土部门会同有关部门以基准地价为基础，依据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等评估确定，并定期公布。
第十七 条集体建设用地使用权流转价格，由受理流转申请的规划国土部门根据基准地价格、最低保护价、标定地价和宗地评估价格初步确定后，报同级政府、先导区管理委员会备案。
集体建设用地使用权流转价格明显低于政府备案的价格，政府可行使优先购买权。
转让宗地的评估价格，由申请流转的集体建设用地所有权人委托具备资质的地价评估机构出具宗地价格评估报告。
第十八条 集体建设用地使用权首次流转时，土地使用人应向土地所有权人支付土地收益；再流转的土地收益，有增值的，应按规定比例交与土地所有权人，具体比例按国家和省有关规定办理。
第十九 条集体建设用地使用权流转的土地收益归集体建设用地所有权人所得。主要用于土地开发整理和村镇公益事业的投资，为农民参加养老保险的投资，其中为农民参加养老保险部分不得低于土地收益的50%。具体参保办法另行制定。
集体建设用地所有权人所得土地收益，必须单独建帐，帐务公开。土地收益分配方案，必须经农民集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
第二十条 集体建设用地使用权流转，当事人应按规定缴纳有关税费。
第二十一条 规划国土部门及其他有关部门在集体建设用地使用权流转管理工作中收取费用，必须严格执行国家和省、市政府的有关规定，并接受监察、财政、税务部门的监督。

第四章 土地使用权终止

第二十二条 因集体建设用地使用权流转合同规定的使用期满，集体建设用地土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权根据土地流转的不同方式分别处置：
（一）集体建设用地使用权转让的，土地使用期满，其地面建筑物及其附着物所有权由集体土地所有权人无偿取得。土地使用者向规划国土部门交还土地使用证，并依照规定办理注销登记；
（二）集体建设用地使用权出租的，出租期满后，承租人应无偿向土地所有权人交还承租的土地，土地使用人向规划国土部门交还土地使用证。并依照规定办理注销登记。土地使用权出租时连同地上建筑物共同出租的，其地上建筑物按合同约定进行处理；承租方在承租期内，经依法批准新建建筑物及附着物的，承租期满后，由出租方和承租方协商处置。
第二十三条 土地使用期满，土地使用人要求续期的，可在使用期满前六个月内向集体建设用地所有权人申请续期，由集体建设用地所有权人向规划国土部门提出土地流转续期申请，经审核，符合条件的，按本办法规定重新办理集体建设用地使用权流转手续。
第二十四条 集体建设用地使用人依法取得的土地使用权受法律保护。在特殊情况下，因社会公共利益需要，集体建设用地所有权人报经规划国土部门审核和同级人民政府、先导区管理委员会备案，可以提前收回，并根据土地使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第五章 附则

第二十五条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理有新规定的，按国家和省的规定执行。
第二十六条 本办法公布之前已发生的集体建设用地使用权流转行为，必须在本办法施行后六个月内，按本办法规定补办手续。
第二十七条 本办法自2004年3月1日起施行。


中国保险监督管理委员会


关于保险机构投资商业银行股权的通知

保监发〔2006〕98号

各保险公司、保险资产管理公司：

　　为进一步拓宽保险资金投资渠道，改善资产配置状况，提高投资管理效益，促进保险业与银行业战略合作，经国务院批准，保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司（以下简称保险机构）可以投资商业银行股权（以下简称银行股权）。现将有关事项通知如下：

　　一、投资范围和投资原则

　　保险机构可以投资境内国有商业银行、股份制商业银行和城市商业银行等未上市银行的股权。保险机构投资银行股权应当遵循审慎原则，按照资产负债匹配管理要求，严格选择投资对象，慎重确定投资方式，合理安排投资额度，妥善配置各类资金，确保投资符合公司战略，支持主营业务发展，提高核心竞争能力，切实维护公司股东和被保险人权益。

　　二、投资方式和资金来源

　　保险机构投资银行股权分为一般投资和重大投资。投资总额低于拟投银行股本或者实收资本5％的为一般投资，5％以上的为重大投资。

　　保险机构可以有效运用公司资本金、负债期限10年以上的责任准备金等保险资金及中国保监会认可的其他资金投资银行股权，并根据不同资金性质，确定投资股权归属和收益分配。保险资产管理公司可以受托投资银行股权。

　　三、投资比例和核算基数

　　保险机构投资银行股权必须符合以下比例规定：一般投资和参股类重大投资余额的合计，不超过该机构上年末总资产的3％；一般投资单一银行股权的余额，不超过该机构上年末总资产的1％。其他重大投资的余额报中国保监会审批；重大投资运用公司资本金的余额，不超过该机构上年末实收资本扣除累计亏损的40％。

　　保险集团（控股）公司运用实收资本投资银行股权，必须扣除投资其他法人的资本，且投资银行股权的资金不包括其他法人的保险资金。保险机构投资银行股权的长期责任准备金等保险资金，不包括投资连结保险产品、万能保险产品和其他理财类保险产品的资金。保险机构采取融资方式投资银行股权，应当按有关规定执行并报中国保监会审批。

　　四、投资资格和基本要求

　　保险机构进行一般投资，必须具有较为完善的公司治理, 健全有效的风险管理,快速处理重大突发事件的应急机制，主营业务经营状况良好，最近三年偿付能力达到规定要求，保费收入持续增长，公司实现盈利，保险资产实行独立托管，没有发生重大违法违规问题。

　　保险机构进行重大投资，除符合一般投资要求外，还必须具有确定的公司发展战略、主营业务规划和相应的专业管理能力，能够准确评估拟投银行的绩效和风险。投资银行股权在5％-10％之间的，保险集团（控股）公司上年末总资产不低于200亿元，保险公司上年末总资产不低于1000亿元；投资银行股权在10％以上的，保险集团（控股）公司上年末总资产不低于300亿元，保险公司上年末总资产不低于1500亿元。保险机构进行重大投资，一般不超过两家商业银行。

　　五、选择条件和主要指标

　　保险机构进行一般投资，拟投银行应当具有完善的公司治理和投资分红规定，严格的贷款审查和五级分类管理制度，经营稳健，诚实守信，最近三年业务增长较快，盈利能力较强，财务状况良好，信息公开透明，没有发生重大违法违规问题。按有关法律和规定，该银行上年末资本充足率达到8％，核心资本充足率达到4％，呆坏账拨备比率不低于70％，拨备前资产利润率达到1％，净资产收益率达到12％，风险加权资产收益率达到1.2％，不良贷款率不超过5％，中国保监会认可的国内信用评级机构最近评级在A级以上，或者国际信用评级机构最近评级在BBB级以上。

　　保险机构进行重大投资，除符合一般投资要求外，投资银行股权在5％至10％之间的，拟投银行必须具有丰富的客户、网络等经济资源，较好的业务品牌，清晰确定的经营计划，素质较高的管理团队，能与保险机构互补形成新的竞争优势，承诺保险机构取得决策或者监督机构的席位；投资银行股权在10％以上的，拟投银行总资产不低于500亿元，呆坏账拨备比率不低于50％，不良贷款率在10％以下，并有切实可行的不良资产处置和风险补偿方案，承诺保险机构取得一个以上决策或者监督机构的席位。

　　六、报备程序和审批事项

　　保险机构进行一般投资应当事先向中国保监会备案，报备材料包括投资可行性研究报告、本机构公司治理、风险管理、财务状况、投资决策程序、资金托管机制、拟投银行基本情况和投资协议等（见附件）。

　　保险机构进行重大投资应当向中国保监会申请。投资银行股权在5％至10％之间的，申请材料除符合一般投资要求外，还包括有关监管机构的审核意见和外部专业机构的评估报告。投资银行股权在10％以上的，应当按规定分别提交预审和审批材料（见附件），预审材料包括拟投银行基本情况和投资方案等，审批材料除符合一般投资报备材料要求外，还包括投资可行性研究报告、公司战略规划、管理团队、投资协议、有关监管机构的审核意见和中国保监会规定的其他材料。

　　投资银行股权在5％至10％之间的，中国保监会对申请材料的完整性和合规性进行形式审核，并出具审核意见函。投资银行股权在10％以上的，预审材料应当报中国保监会初审，保险机构应在获得初审意见函之日起12个月内，完成有关事项，特殊原因无法按期完成的，应当及时向中国保监会申请延期，延长期限不超过6个月。审批材料经中国保监会审核后，保险机构才能进行实质性投资。

　　七、退出机制和应急处理

　　保险机构转让银行股权，一般投资报中国保监会备案，重大投资报中国保监会审批。投资银行股权转为流通股的，投资成本计入股票投资的余额，按照《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》等规定执行。超过股票投资比例规定的，一般投资在规定期限内逐步调整并达到规定要求，重大投资由中国保监会另行规定。所投银行股权采用上市或者协议转让等方式退出的，应当确定限制期限和对象，采用商业银行回购方式退出的，必须确定回购价格和期限。

　　保险机构发现拟投或者所投银行实际控制权转移、投资合作方违法违规或者严重违约等重大事件，必须立即启动应急处理机制，及时披露有关信息，控制投资管理风险，重新履行投资决策程序，并将决策意见和有关情况书面报告中国保监会。

　　八、风险管理和监督检查

　　保险机构投资银行股权必须充分论证，审慎决策，规范运作，全面了解拟投银行真实情况和管理状况，认真评审其股东结构、资产质量、发展潜力、盈利能力、分红水平和流动性安排，应当聘请符合中国保监会规定资质条件的外部专业机构开展尽职调查，综合评估投资收益和主要风险，合理确定投资价格。必须建立防火墙，严格交易安排，规避交割风险，确保所投银行股权没有法律瑕疵、没有所有权益争议，没有被质押及其他权利限制。保险机构应当跟踪分析所投银行经营情况，科学确定业务发展指标，持续做好后续评价管理。

　　保险机构提供虚假材料，漏报瞒报重大信息或者发生利益输送行为，违反有关规定和要求投资银行股权的，中国保监会将采取质询、警告、通报批评、责令暂停、停止投资或者限期退出等监管措施，情节严重并造成重大损失的，应当依照法律和有关规定，追究当事人的责任。

　　保险机构投资境外银行股权，应当按照保险资金境外投资有关规定执行。中国保监会将根据金融市场发展状况和保险机构投资能力，适时调整保险机构投资银行股权的资格条件、投资范围和比例规定。

　　特此通知

　　

　　附件：保险机构投资商业银行股权申报材料

　　　　二○○六年九月二十一日

　　附件：　　

　　保险机构投资商业银行股权申报材料

　　

　　一、投资银行股权低于5％的一般投资报备材料

　　（一）保险机构基本情况，包括公司治理、风险管理、财务状况、投资决策程序和资金托管机制等。

　　公司治理应当说明股本结构、组织架构、董事职责、专业委员会职能、投资运作机制和管理团队素质等；风险管理应当提供经过董事会审议的上一年度风险管理报告和外部专业机构出具的内控管理建议书，风险管理报告应当说明制度建设、基本要素、主要环节、执行情况、风险状况和化解措施等；财务状况应当提供最近三年经过审计的财务报表、报表附注和主要指标测算等，主要指标测算应当说明有关测算过程、结果的合规性和真实性等；投资决策程序应当说明董事会决议、投资决策委员会决策过程、会议决议和投票情况等；资金托管机制应当说明托管银行基本情况、资产有效隔离机制、投资估值核算方法等。

　　（二）拟投银行基本情况，包括拟投银行名称、经营场所、法人代表、营业范围、业务资格、公司治理、股东结构、资产质量、管理能力、行业地位和主要指标等。管理能力包括发展潜力，盈利能力、分红水平和流动性安排等。主要指标应当说明数据、数据来源和外部专业机构出具的意见。

　　（三）投资可行性研究报告,应当说明拟投银行业务优势、历史财务状况和银行股权转让方基本情况；保险机构资金来源、投资规模、持有期限、预期回报、收益现金流测算;主要风险、承受能力状况和股权退出计划；投资的必要性、可行性、合理性和合法性等。

　　（四）投资协议应当说明约定的交易方式、交易价格、权利义务、违约责任等。

　　（五）中国保监会规定的其他材料。

　　二、投资银行股权5％至10％的重大投资申请材料

　　（一）保险机构基本情况，除一般投资报备材料第一项规定的内容外，还包括公司发展战略和投资银行股权后的主营业务发展计划。

　　（二）拟投银行基本情况，除一般投资报备材料第二项规定的内容外，还应当说明拟投银行的客户类别、分布结构、网点状况和品牌优势；董事会、管理层的议事规则、决策程序、激励和约束机制；未来三年的业务拓展计划等。

　　（三）投资可行性研究报告，除一般投资报备材料第三项规定的内容外，还包括财务顾问报告，尽职调查报告，拟投银行财务状况和经营管理评估意见，以及与投资相关的法律、财务和经营风险，建议采取的投资方式、价格、交易安排等。

　　（四）投资协议应当约定保险机构取得拟投银行一个以上决策或监督机构席位等。

　　（五）有关监管机构的审核意见和中国保监会规定的其他材料。

　　三、投资银行股权10％以上的重大投资预审和审批材料

　　（一）预审材料除重大投资申请材料规定的内容外，还应当在投资可行性研究报告中说明，投资银行股权可能产生的影响，如对金融市场、保险市场和公共利益产生的影响，对保险机构经济规模、经营效率、财务状况、风险控制、管理能力产生的影响，以及对保险机构未来三年业务发展和盈利能力产生的影响等。

　　（二）审批材料除预审材料规定的内容外，还应当在保险机构基本情况中说明，保险机构与拟投银行的关联关系，最近三年的偿付能力状况，银行股权的估值方法、定价依据；投资股权的报价区间、时间进度、后续处置、补救措施、信息披露和相关利益保障等。

　　拟投银行基本情况还应当说明，拟投银行股本结构、组织架构、董事职责、专业委员会职能、投资运作机制和管理团队素质；预期贷款情况、最近三年贷款损失准备计提情况、不良资产期限结构、银行不良资产处置方案和风险补偿机制等。

　　投资可行性研究报告还应当说明投资银行股权后，保险机构与银行的经营方向、资源整合和综合能力状况；未来三年的发展计划、保险机构派出人员情况和银行管理层安排等。投资协议还应当约定投资银行股权的退出机制等。