法律观察：2009年商品房开发与销售新规

陈召利


　　2009年，对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年，从年初的冷冷清清，到如今的如火如荼，仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖，让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是，与此同时，国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规，房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一：严格限制商品住宅用地的出让面积



　　为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号），进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，依据国家有关产业政策，我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的基础上，国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。



　　规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断，客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，房地产开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二：严格规范商品房预售行为



　　江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》（苏建函房〔2009〕669号），进一步加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为，制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容：



　　（一）房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，不得分层、分单元申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。



　　（二）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



　　（三）房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预（销）售合同网上备案系统进行即时备案，并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持相关变更文件，及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续，并及时更新网上公示内容。



新规三：新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



　　为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象，江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》，自2009年12月1日起施行。该办法明确规定，新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



　　该办法完善了建筑节能全过程监管制度，在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段，都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告，应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求，并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的，有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理，不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备，应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构，对进入施工现场的节能材料和产品，按照有关法律、法规和工程建设强制性标准，开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一，在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
湖北省襄樊市人民政府办公室


襄樊市人民政府办公室关于印发《襄樊市市区被征地农民就业培训和社会保障暂行办法》的通知

襄樊政办发〔2009〕59号


各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：

《襄樊市市区被征地农民就业培训和社会保障暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。








二〇〇九年七月十六日







襄樊市市区被征地农民就业培训和社会保障暂行办法

第一章总则

第一条为了保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，妥善解决被征地农民的基本生活和长远生计问题，保持社会稳定，促进城镇化健康发展，根据《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发[2006]29号）、《劳动保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社部发[2007]14号）、《湖北省人民政府办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的意见》（鄂政办发[2009]39号）精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于襄樊市市区（指襄城区、樊城区、高新技术产业开发区和隆中风景管理区）被征地农民就业培训和社会保障工作。

第三条本办法所称被征地农民，是指以耕地作为家庭基本生活来源，因农村集体土地被征用导致失去全部或大部分土地，且在征地时享有农村集体土地承包权的在册农业人口。

第四条充分尊重农民意愿，允许被征地农民自愿选择适合自己的社会保障方式，积极鼓励和引导被征地农民参加社会保障。

第五条以区为单位，被征地农民社会保障所缴费用由个人、集体经济组织和政府共同负担。

被征地农民社会养老保障水平随城市居民最低生活保障标准的调整而调整。

第六条以区为单位，建立预存一定的征地补偿款制度，实行“先保后征”。征地时，先将被征地农民社会保障资金全额划入区级农村社会保险局社保资金专户，然后办理落实被征地农民社会保障情况的审查意见和相关手续。

第七条市劳动和社会保障行政主管部门负责全市被征地农民就业培训和社会保障的组织实施、宣传、检查、监督等工作。

各城区政府、开发区（风景区）管委会劳动和社会保障主管部门（以下简称区级劳动保障主管部门）负责本区被征地农民就业培训和社会保障工作；区农村社会保险经办机构具体负责被征地农民养老保障资金的收缴、手续办理、待遇核定、资金发放，以及基金保值增值运营、监督管理，审查被征地农民社会保障对象、项目、标准以及费用筹集办法等工作。

市国土资源、财政、民政、农业、公安、国税、地税、建设、教育、卫生等部门和被征收集体土地所在地的城区政府、开发区（风景区）管委会、乡（镇）政府、街道办事处、村（居）民委员会，应根据各自的职责，配合、支持劳动保障部门做好与被征地农民就业培训和社会保障管理相关的各项工作。

第二章保障对象和认定程序

第八条凡2006年4月10日后土地被依法征收，且征地时持有《家庭土地承包合同》和《土地承包经营权证》，在户籍所在的征地村（居）民委员会履行了相关义务、被征地后家庭人均占有耕地不足以保障基本生活的，为保障对象。

征地时，参军、就学、外出务工等人员，其户籍在被征地所在村（居）民委员会且履行了相关义务，应纳入被征地农民养老保障范围。

第九条符合被征地农民养老保障条件的，由被征地农民个人提出申请，村民委员会或居民委员会初审，将《被征地农民养老保障人员花名册》、《被征地农民养老保障人员汇总表》报乡(镇)、街道办事处审查，并在征地所在村组或社区公示两周后无异议的，乡(镇)、街道办事处再将人员名册、公安部门出具的户籍证明和本人身份证（复印件），报国土资源管理部门和区劳动保障部门审核确定,并报区人民政府（开发区、风景区管委会）备案。

第三章培训与就业

第十条大力促进被征地农民就业。坚持劳动者自主择业、市场调节就业、政府促进就业的方针，多渠道扩大就业范围。坚持市场导向的就业机制，统筹城乡就业，多渠道开发就业岗位，改善就业环境，鼓励引导各类企业、事业单位和社区吸纳被征地农民就业。城市规划区内的被征地农民要纳入统一的失业登记制度和城乡一体化的就业服务体系，按规定享受促进就业相关扶持政策。

第十一条贯彻落实《中华人民共和国就业促进法》（主席令第70号）和《省人民政府关于做好推动创业促进就业工作的通知》（鄂政发[2008]60号）精神，被征地农民可享受就业培训各方面的优惠政策：

（一）劳动保障部门要为劳动年龄段内的被征地农民提供免费职业介绍服务；

（二）被征地农民在劳动年龄段内有就业愿望且尚未就业的，可依照规定享受有关补贴；

（三）被征地农民自主创业、自主择业的，可向劳动就业管理部门申请享受小额贷款担保基金和微利项目的小额担保贷款贴息，以及扶持公共就业服务等。

（四）落实被征地农民就业培训所需资金。按照《省人民政府关于做好推动创业促进就业工作的通知》和阳光工程、雨露计划的相关政策规定，分别从就业资金和阳光工程、雨露计划专项资金中列支。

第四章社会保障

第十二条将被征地农民划分为三个年龄段纳入基本生活保障，分类享受养老保障待遇。其年龄的认定，以市国土资源部门下发的征地告知书时间为准。

第十三条年龄在16周岁以下（不含16周岁）的被征地人员，按征地补偿有关规定一次性发给安置补助费，达到就业年龄或学习毕业后，作为城镇新生就业力量，参加相关社会保障。

第十四条年满16周岁且男未满60周岁、女未满55周岁的被征地农民，未实现就业的，以征地时上年度本市职工年平均工资的20%，按15年计算，一次性向区农村社会保险经办机构缴纳养老保障费用。

第十五条男年满60周岁、女年满55周岁以上的被征地农民，以征地时上年度本市职工年平均工资的20%，按12年计算，一次性向区农村社会保险经办机构缴纳养老保障费用。

第十六条被征地农民养老保障资金的筹集：个人和集体负担缴费总额的70%，从土地补偿费、安置补助费和集体经济收入中安排；政府负担缴费总额的30%，从国有土地有偿使用收入中安排。安置补助费、土地补偿费和集体经济收入不足以缴纳个人和集体经济组织承担部分的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。

个人和集体缴纳被征地农民养老保障费用后，土地补偿费尚有结余的，再由个人和集体按国家、省、市有关规定分配。

第十七条参加被征地农民养老保障的人员，从男年满60周岁、女年满55周岁的次月开始，按月享受养老保障待遇，其待遇按本市当年城市居民最低生活保障标准的120%计发。

第十八条农村社会保险经办机构为每个参加被征地农民养老保障人员建立社会统筹帐户与个人账户,并向参保人员发放《襄樊市被征地人员养老保障手册》。

第十九条被征地农民个人和集体经济组织缴纳的费用记入养老保障个人账户，政府负担的部分记入养老保障统筹账户。

个人账户资金主要用于支付被征地农民按月享受的养老保障待遇。

统筹账户资金主要用于被征地农民养老保障个人账户资金支付完毕后应继续支付的费用以及养老保障待遇调整所需资金。

养老保障统筹账户资金不足时，当地政府应从土地出让收入或其他财政资金中安排。

第二十条已参加被征地农民养老保障人员，到城镇就业并参加了城镇企业职工基本养老保险，其缴费年限和个人账户资金可进行折算，按有关规定进行养老保险关系转移和接续（具体办法另行规定）；享受城镇企业职工基本养老保险待遇后不再享受被征地农民养老保障待遇。

实行新型农村社会养老保险制度的地方，要将被征地农民纳入新型农保范围，做好被征地农民养老保障制度的衔接，原已参加被征地农民养老保障的，其个人账户并入新型农保的个人账户，享受新型农保待遇后不再享受被征地农民养老保险待遇。

第二十一条参加了被征地农民养老保障，尚未达到享受养老保障待遇年龄且家庭生活确有困难，符合农村居民最低生活保障条件的，应将其纳入农村最低生活保障范围。

被征地农民转为城市居民后，尚未达到享受养老保障待遇年龄且家庭生活确有困难，符合城市居民最低生活保障条件的，应将其纳入城市居民最低生活保障范围。

第二十二条被征地农民参加养老保障后因故死亡的，区别不同情况，按以下规定办理：

（一）享受养老保障待遇前死亡的，其个人账户余额可一次性返还给其法定继承人或指定受益人，即终止享受养老保障关系；

（二）享受养老保障待遇后死亡的，其个人账户余额一次性返还给其法定继承人或指定受益人；个人账户已领取完的，不再返还，终止享受养老保障关系。

第五章资金的监督和管理

第二十三条被征地农民养老保障资金由市财政部门会同市国土资源部门审核后在征地过程中一次性统一划拨，直接进入财政部门设立的农村社会保险经办机构资金专户，单独建帐，专款专用。

农村社会保险经办机构应根据被征地农民社会保障情况，向财政部门按月报送发放计划，财政部门审核后及时将资金转入农保经办机构在银行设立的被征地农民社会保障资金支出帐户，确保资金按时足额发放。农保经办机构负责基本生活保障专户资金管理，按照国家现行养老保险基金存款利率的规定计息，按规定不计征各种税、费，增值部分分别并入被征地农民养老保障个人账户或统筹账户。财政部门负责拨付农村社会保险机构专项工作经费。

第二十四条任何部门都不得挤占、转借、挪用和截留被征地农民养老保障资金，并接受审计部门监督。

第六章附则

第二十五条本办法施行前被征地农民个人安置补助费不足以维持基本生活，符合农村最低生活保障条件的，应纳入农村最低生活保障范围；已经转为城市居民，符合城市居民最低生活保障条件的，应纳入城市最低生活保障范围。

第二十六条本办法由市劳动和社会保障行政主管部门负责解释。各县（市）和襄阳区可按照有关规定制定本地被征地农民就业培训和社会保障实施办法。

第二十七条本办法自2009年7月16日起施行。