江苏省常州市人民政府


常州市人民政府文件
常政发〔２００２〕２８号

关于颁发《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》的通知

各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

现将《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》颁发给你们，望认真贯彻实施。

常州市人民政府

二○○二年二月二十五日


常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法


第一章　 总　　则

第一条　 为加强市区住房的维修管理，明确维修责任，保证住房共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋修缮管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。


第二条　 本市市区范围内，公有住房、已售公房（房改房）、私有住房、异产毗连房屋等共用部位、共用设施设备的维修管理，适用本办法。

本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公有住房。

本办法所称已售公房（房改房），是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。

本办法所称私有住房，是指由个人所有或数人共有，用于自用或出租的住房。

本办法所称异产毗连房屋，是指结构相连或者具有共有、共用设施设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。

本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住房共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、照明、消防设施、垃圾通道等。


第三条 　房屋所有人、使用人和从事住房维修的单位，应当遵守本办法的规定。


第四条　 市房产管理局（以下简称市房管部门）是本市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理的行政主管部门。

各区房产管理局（以下简称区房管部门）具体负责本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修管理。

建设、规划、城管、财政、工商、物价、文化等部门应当按照各自的职责协同实施本办法。


第二章 　维修责任


第五条 住房共用部位、共用设施设备的维修应当遵循及时维修、确保安全、改善环境的原则。


第六条　 在保修期内的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任，按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定执行。已超过保修期的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任由房屋所有人共同负责。


第七条 　直管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由市房管部门委托各区房管部门负责。

单位自管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人负责。

已售公房（房改房）共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人共同负责。

属文物保护的住房，其共用部位、共用设施设备的维修应按文物管理的有关规定执行。


第八条 　异产毗连房屋共用部位、共用设施设备的维修，按照《城市异产毗连房屋管理规定》，由其房屋所有人共同负责。


第九条　 租赁房屋共用部位、共用设施设备的维修，由租赁双方依法约定维修责任。


第十条　 在已发布公告的拆迁范围内，被拆迁房屋拆除后影响毗连房屋安全的，其共用部位、共用设施设备的正常维修责任，由拆迁人承担。


第十一条　因使用不当或者故意、过失造成住房共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或承担赔偿责任。


第十二条 　住房共用部位、共用设施设备维修责任一般应按照相关维修责任人住房建筑面积份额比例分担。


第十三条　 住房共用部位、共用设施设备维修期间，房屋所有人、使用人、承租人、相邻人等有关人员应当给予配合，不得借故阻碍或妨碍住房维修。


第十四条　 危险住房的鉴定、修复、拆除，按《常州市市区危险房屋管理实施细则》执行。


第三章 　维修资金来源与筹集

第十五条　 住房共用部位、共用设施设备的维修，应当建立专项资金予以保障。


第十六条　 住房共用部位、共用设施设备的维修资金来源：

（一）以优惠价出售的房改房，由原产权单位按房价１０％提取的房屋维修基金；

（二）以成本价出售的房改房，由原产权单位按规定提取的房屋维修基金；

（三）直管公有住房的维修资金来源于房租收入；自管公有住房的维修资金由产权单位自行解决；

（四）购买新建商品住房时，由购买人按规定缴纳的住房本体共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称住房本体基金）；

（五）补贴出售的房改房、拆迁安置房及其它住房，由维修责任人自行筹集的资金。


第十七条 　已实行物业管理的住房，应按有关规定建立住房本体基金。


第十八条　 住房本体基金余额不足应归集额的３０％时，业主应主动续缴补足。已实行物业管理的小区，由业主委员会或委托物业管理企业在一年内续筹补足。


第十九条　 住房大修时，维修责任人可按《住房公积金管理条例》的规定，申请提取本人住房公积金账户内的存储余额或申请住房公积金贷款。


第二十条 　电梯、中央空调等共用设施设备的维修基金另行专项筹集建立，其维修和费用分担办法另行制定。


第四章 　维修资金管理

第二十一条　 住房本体基金纳入财政收支两条线管理，实行政府监管、集中归集、权属不变、审批使用的原则。


第二十二条　 住房本体基金属业主所有，专项用于住房本体共用部位、共用设施设备的完善、维修与更新。


第二十三条 　市房管部门设立物业维修基金管理中心（以下简称中心），与住房公积金管理中心合署办公，负责本市市区住房维修基金的归集、核算与管理，分幢建账，按户核算。


第二十四条 房屋转让时，结余的住房本体基金不予退还，随房屋所有权同时过户。


第五章　 维修资金使用


第二十五条　 已建立住房本体基金的，维修费用由“中心”划拨；本体基金不足时，其差额部分由维修责任人按建筑面积的份额比例分担。


第二十六条　 未建立住房本体基金的，维修费用由维修责任人按住房建筑面积的份额比例分担或由维修责任人自行协商解决。


第二十七条　 以优惠价出售的房改房维修时，维修责任人可向原产权单位申请使用按购房价１０％提取的房屋维修基金；以成本价出售的房改房维修时，维修责任人可向“中心”申请使用维修基金。


第二十八条　 申请使用住房本体基金必须同时具备以下条件：

（一）维修项目属于本办法规定的维修范围；

（二）由相关维修责任人提出，经所在区房管部门或所在小区业主委员会或其委托的物业管理企业查勘确认；

（三）住房本体基金不足以支付维修项目所需的维修费用时，不足部分已筹措到位。


第六章 　维修工程管理


第二十九条　 各区房管部门可对本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修提出建议，并向维修责任人发出维修建议书，督促其及时维修。


第三十条 　已实行物业管理的区域，业主委员会应与物业管理企业书面约定住房共用部位、共用设施设备的维修事项。


未实行物业管理的区域，维修责任人可以委托区房管部门的专业维修队伍或其他维修单位负责住房共用部位、共用设施设备的维修事项。


第三十一条 　从事房屋修缮业务的单位应到市房管部门办理登记手续，未办理登记手续的单位，不得从事房屋修缮业务。


第三十二条　 房屋修缮单位办理房屋修缮登记手续，应当提供下列材料：

（一）企业营业执照；

（二）相关资质证明；

（三）其他需要出具的材料。


第三十三条　 中修以上的维修工程应当遵循以下规定：

（一）应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。

（二）工程竣工后，由市房管部门按照《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。

（三）实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在合同中载明。


第三十四条 　中修以上的维修工程按以下程序操作：

（一）由相关维修责任人提出，或由区房管部门（已实行物业管理的，由业主委员会或其委托的物业管理企业）提出建议，并征得维修工程所涉及维修责任人的同意；

（二）维修责任人和经营管理单位签订委托协议；

（三）被委托的经营管理单位制订维修资金预算书；

（四）维修责任人筹集维修资金；

（五）被委托的经营管理单位与房屋修缮单位签订维修工程合同，实施维修工程；

（六）工程竣工验收；

（七）工程决算应接受维修责任人的监督或根据维修责任人的要求接受具有相应资质的中介组织的审计。


第七章 　罚　　则


第三十五条　 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房管部门依法给予处罚：

（一）住房维修责任人不按照规定维修住房，造成住房严重损坏或危害他人生命财产的；

（二）无故阻碍住房维修，造成严重后果的；

（三）住房维修工程发生质量、安全事故的。


第三十六条 　已实行物业管理区域内，未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期改正，并可处以５０００元以上５００００元以下的罚款。


第三十七条　 已实行物业管理区域内， 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，自逾期之日起，可按每日万分之五加收滞纳金。


第三十八条　 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。


第八章　 附　　则


第三十九条 　商住楼、底商住宅楼公用部位、公用设施设备的维修适用本办法。


第四十条 　各所辖市可根据本地实际情况参照本办法执行。


第四十一条　 本办法自２００２年 ５月１日起施行。 本市以前出台的有关文件与本办法不一致的，以本办法为准。


常州市人民政府
2002年2月25日

劳动人事部


劳动人事部关于颁发《锅炉房安全管理规则》的通知

1988年1月3日，劳动人事部

现将《锅炉房安全管理规则》发给你们，请自一九八八年十月一日起执行。
实施本规则是对锅炉房加强综合治理，确保在用锅炉安全运行的一项重要措施。各级劳动部门应做好贯彻本规则的宣传教育和监督检查工作。各使用单位必须组织有关人员认真学习本规则并认真贯彻执行。执行中有什么问题，可向我部锅炉压力容器安全监察局反映。
附：锅炉房安全管理规则。

锅炉房安全管理规则

第一章 总 则
第一条 为提高锅炉房安全管理水平，确保锅炉安全运行，根据《锅炉压力容器安全监察暂行条例》，特制定本规则。
第二条 本规则适用于设置下列锅炉的工业及生活用锅炉房：
（1）额定蒸发量≥1吨／时以水为介质的蒸气锅炉；
（2）额定供热量≥240×100000大卡／时的热水锅炉。
设置额定蒸发量＜1吨／时的蒸汽锅炉或供热量＜240×100000大卡的热水锅炉的锅炉房，可参照本规则执行。
本规则不适用于电力系统的发电用锅炉。

第二章 基本要求
第三条 锅炉房的设计建造应符合《蒸汽锅炉安全技术监察规程》和《热水锅炉安全技术监察规程》的有关规定。锅炉房建造前使用单位须将锅炉房平面布置图送交当地锅炉压力容器安全监察机构审查同意，否则不准施工。
第四条 使用锅炉的单位必须按《锅炉使用登记办法》的规定办理登记手续，未取得锅炉使用登记证的锅炉，不准投入运行。
第五条 在用锅炉必须实行定期检验制度。未取得定期检验合格证的锅炉，不准投入运行。
第六条 使用锅炉的单位，必须做好锅炉设备的维修保养工作，保证锅炉本体和安全保护装置等处于完好状态。锅炉设备运行中发现有严重隐患危及安全时，应立即停止运行。
第七条 使用锅炉的单位应设专职或兼职管理人员负责锅炉安全技术管理工作，并报当地劳动部门备案。管理人员应具备锅炉安全技术知识和熟悉国家安全法规中的有关规定，其职责是：
1．对司炉工人、水质化验人员组织技术培训和进行安全教育。
2．参与制订锅炉房各项规章制度。
3．对锅炉房各项规章制度的实施情况进行检查。
4．传达并贯彻主管部门和锅炉压力容器安全监察机构下达的锅炉安全指令。
5．督促检查锅炉及其附属设备的维护保养和定期检修计划的实施。
6．解决锅炉房有关人员提出的问题，如不能解决应及时向单位负责人报告。
7．向锅炉压力容器安全监察机构报告本单位锅炉使用管理情况。
第八条 司炉是特种技术工种，使用锅炉的单位必须严格按照《锅炉司炉工人安全技术考核管理办法》的规定选调、培训司炉工人。司炉工人须经考试合格取得司炉操作证才准独立操作锅炉。严禁将不符合司炉工人基本条件的人员调入锅炉房从事司炉工作。
第九条 司炉工人在值班时须履行职责，遵守劳动纪律，严格按照操作规程操作锅炉。
第十条 锅炉房应有水处理措施，锅炉水质应符合《低压锅炉水质标准》的要求。锅炉使用单位应设专职或兼职的锅炉水质化验人员。水质化验人员应经培训、考核合格取得操作证后，才准独立操作。
第十一条 锅炉房应有下列制度：
1．岗位责任制：按锅炉房的人员配备，分别规定班组长、司炉工、维修工、水质化验人员等职责范围内的任务和要求。
2．锅炉及其辅机的操作规程，其内容应包括：
（1）设备投运前的检查与准备工作；
（2）启动与正常运行的操作方法；
（3）正常停运和紧急停运的操作方法；
（4）设备的维护保养。
3．巡回检查制度：明确定时检查的内容、路线及记录项目。
4．设备维修保养制度：规定锅炉本体、安全保护装置、仪表及辅机的维护保养周期、内容和要求。
5．交接班制度：应明确交接班的要求、检查内容和交接手续。
6．水质管理制度：应明确水质定时化验的项目和合格标准。
7．清洁卫生制度：应明确锅炉房设备及内外卫生区域的划分和清扫要求。
8．安全保卫制度。
第十二条 锅炉房应有下列记录：
1．锅炉及附属设备的运行记录。
2．交接班记录。
3．水处理设备运行及水质化验记录。
4．设备检修保养记录。
5．单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录。
6．事故记录。
以上各项记录应保存一年以上。

第三章 检查与监督
第十三条 使用锅炉的单位应对锅炉房安全工作实行定期检查。单位主管领导对锅炉房工作应每月作一次现场检查。锅炉房管理人员应每周作一次现场检查，并作好记录，以备劳动部门检查。
第十四条 使用锅炉单位的主管部门应对本系统内锅炉房每半年作一次安全检查。检查结果应向当地劳动部门报告。
第十五条 当地劳动部门应单独或会同有关部门对本地区的锅炉房每年组织一次评比检查。可参照本规则附表要求并结合本地情况而确定检查内容。根据检查结果评出先进锅炉房、合格锅炉房和不合格锅炉房。对先进锅炉房应予奖励。对不合格锅炉房应限期整顿，经整顿仍不合格者，应收回锅炉使用登记证并按第十六条规定给予经济处罚。

第四章 经济处罚
第十六条 对违反本规则的单位和个人，有下列情况之一者，由当地劳动部门签发《罚款通知书》给予经济处罚：
1．锅炉无使用登记证而运行，经批评教育后仍不停止使用者，处使用单位2000元以下罚款，处单位主管领导100元以下罚款。
2．委派无司炉操作证人员独立操作锅炉，处使用单位500元以下罚款，处直接责任者100元以下罚款。
3．强令他人操作有严重隐患的锅炉或强令他人违章操作，处直接责任者100元以下罚款。
4．锅炉定期检验逾期无故不检者，处使用单位1000元以下罚款。
5．锅炉有严重隐患，在接到劳动部门发出的《锅炉压力容器安全监察意见通知书》后，逾期不改继续使用者，应收回锅炉使用登记证并处以使用单位2000元以下罚款。
6．锅炉房无水处理措施或有措施而无效果，锅炉结垢严重者，处使用单位1000元以下罚款。
7．锅炉房管理混乱，无章可循或有章不循，经批评教育后仍无改进者，处使用单位1000元以下罚款，处主管领导100元以下罚款。
8．司炉工人、水质化验人员在值班期间严重违章违纪，经教育不改者，应收缴其操作证并处以50元以下罚款。
9．单位主管领导和管理人员不认真履行本规则第十三条规定者，处100元以下罚款。
10．锅炉发生重大事故，处使用单位5000元以下罚款，处直接责任者100元以下罚款；锅炉发生爆炸事故造成人员伤亡者，处使用单位10000元以下罚款，处直接责任者200元以下罚款。隐瞒上述两类事故者，应加倍罚款。
第十七条 被罚款项应按下列办法支付：
1．企业应从留利或企业基金中支付，不得摊入成本。
2．机关、事业单位和部队，从单位经费包干结余或预算外资金中支付。
3．对个人罚款应由所在单位在本人工资中扣缴或采取其它方式追缴。
第十八条 受罚单位或个人在接到罚款通知书后，应在十五天内将罚款交到指定的当地人民银行支行。如对处罚决定不服，可向上一级劳动部门申诉。无故拒交者，可由处罚机关申请法院强行执行。
第十九条 上列各项罚款一律上交地方财政。

第五章 附 则
第二十条 各省、自治区、直辖市在执行本规则时，可制订适合本地情况的实施细则。
第二十一条 本规则解释权属劳动人事部。
第二十二条 本规则自1988年10月1日起执行。
附表 锅 炉 房 检 查 表
----------------------------------------------------------------------------------------------------
项目| 检 查 内 容 |标准得分|实际得分|备 注
----|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|1＊主管领导能定期检查指导锅炉房的安全管理工作 | 4 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
管 |2＊配有专职或兼职管理人员，并能认真履行职责 | 4 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
理 |3＊＊技术资料齐全，有锅炉使用登记证和定期检验合格证 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
情 |4 规章制度齐全，并能认真执行，无违章违纪现象 | 3 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
况 |5＊＊司炉工持证操作 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|6 配有必需的设备维修力量，设备能及时维修保养 | 2 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|7 本规则规定的六种记录齐全，填写认真，保存良好 | 2 | |
----------------------------------------------------------------------------------------------------
续表
----------------------------------------------------------------------------------------------------
项目| 检 查 内 容 |标准得分|实际得分|备 注
----|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
| 8＊＊锅炉运行正常，无重大事故 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
| 9＊＊锅炉受压元件无危害安全的严重缺陷 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|10＊＊压力表符合规程要求，灵敏可靠，有定期校验记录 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
设 |11＊＊安全阀符合规程要求，灵敏可靠，有定期校验记录 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
备 |12＊＊水位表符合规程要求，无泄漏，指示清晰准确，有冲洗记录 | 5 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
运 |13＊水位报警器符合规程要求，动作可靠，有定期校验记录（≥2ｔ／ｈ| 4 | |
| 的锅炉） | | |
行 |------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|14 极限低水位联锁保护装置灵敏可靠，有定期校验记录（≥2ｔ／ｈ | 4 | |
状 | 的锅炉） | | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
况 |15 超压联锁保护装置灵敏可靠，有定期校验记录（≥6ｔ／ｈ的锅炉）| 2 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|16 熄火保护装置灵敏可靠，有定期校验记录（燃用煤粉、油或气 | 2 | |
| 体的锅炉） | | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|17 水泵运行正常 | 2 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|18 鼓、引风机运行正常 | 2 | |
|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|19 排污阀、给水截止阀及其他管道、阀门无跑冒滴漏 | 2 | |
----------------------------------------------------------------------------------------------------
续表
----------------------------------------------------------------------------------------------------
项目| 检 查 内 容 |标准得分|实际得分|备 注
----|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
水 |20＊＊有水处理措施能满足锅炉水质要求 | 4 | |
处 |------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
理 |21＊水质化验人员经培训，有证操作 | 3 | |
----|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
文 |22 锅炉房地面、门窗、设备及用具做到定人定时清扫、整齐清洁 | 3 | |
明 |------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
生 |23 锅炉房周围环境清洁、煤场、灰场堆放整齐 | 1 | |
产 |------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
|24 锅炉房照明、通风良好 | 1 | |
----|------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
节能|25＊燃料、蒸气、水、电有计量，有考核，有记录，有成本核算 | 10 | |
与 |------------------------------------------------------------------|--------|--------|------
环保|26＊消烟除尘设备运转正常，烟气排放符合要求 | 10 | |
----------------------------------------------------------------------------------------------------
注：（1）＊＊关键项＊主要项。
（2）先进锅炉房总分应在90分以上，且＊＊项和＊项必须全部达到标准得分。总分在60分以下或有一项＊＊得0分，为不合格锅炉房。60分以上且无＊＊项得0分，为合格锅炉房。
（3）被查锅炉如没有表中所列13～16项要求时，则可将相应项的标准得分分配到其他＊＊项中，使本表总分值仍为100分。