建设部


城市房地产市场评估管理暂行办法
1992年9月7日，建设部

第一条 为加强城市房地产市场评估的管理，保障国家、集体、个人的合法权益，促进城市房地产市场的健康发展，制定本办法。
第二条 本办法适用城市规划区内房地产市场活动中需要确定房地产价值或价格的评估管理。关于不进入房地产市场的资产估价，另行规定。
第三条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产市场估价管理工作。
县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。
第四条 城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务。
第五条 其它要求从事房地产市场估价业务的单位，应向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，并经工商行政主管部门核发营业执照，成立房地产估价事务所，方可开业经营。
房地产估价事务所的资审条件和批准办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门规定，并报国务院建设行政主管部门备案。
第六条 房地产市场估价，当事人可委托房地产估价机构或房地产估价事务所进行。但涉及国家征收税费、由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产买卖、租赁、赠与和拆迁补偿，其估价必须由当地人民政府房地产行政主管部门的估价机构承办。
第七条 凡违反本办法第六条规定，未经房地产估价机构估价的，房地产交易管理部门不得为其办理交易立契手续，房地产产权管理部门不得为其办理产权转移变更手续。
第八条 委托的房地产市场估价，委托人应和估价机构或估价事务所签订房地产估价委托协议书。
第九条 房地产市场估价，必须遵守有关的法律、法规、规章和政策规定，严格执行价格标准和估价程序，实行现场评估，按质论价。
第十条 房地产市场估价应当依照下列程序进行：
（一）申请估价。当事人应当依照本办法第六条的规定，向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容：
1．当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；
2．标的物的名称、面积、座落；
3．申请估价的理由、项目和要求；
4．当事人认为其它需要说明的内容。
估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。
（二）估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员。
（三）现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。
（四）综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容：
1．估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所处区域城市规划及发展前景，房地产市场行情；
2．标的物及其附着物质量等级评定；
3．估价的原则、方法、分析过程和估价结果；
4．必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料，原始资料及实际勘测数据等；
5．其它需要说明的问题。
估价结果书应由承办人员签名。
第十一条 估价结果书由承办估价业务的估价机构或估价事务所签署意见并加盖单位公章后，书面通知当事人。
按本办法第六条规定由房地产估价机构承办的估价业务，其估价结果是国家和地方政府有关房地产税费、确定房地产损失补偿或赔偿金额的依据。估价结果书应制成若干副本分送有关部门。
第十二条 对估价结果中需要保密的内容，估价机构及估价事务所均不得随意向他人提供。
第十三条 当事人如对本办法第六条范围内的估价结果有异议的，可以在收到估价结果书之日起十五日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
委托估价发生纠纷时，双方应协商解决。协商不成时，当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第十四条 委托估价机构或估价事务所进行的房地产估价项目，当事人应当向承办单位交纳估价费。估价费标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制定，报物价行政主管部门批准实施。任何单位和个人不得擅自提高或变相提高收费标准。
第十五条 房地产市场估价的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。
估价人员的资格证书和注册办法，由国务院建设行政主管部门另行制定。
第十六条 估价人员如与申办估价项目的当事人有直接利害关系，应当主动回避。
第十七条 估价人员有下列行为之一的，房地产行政主管部门可以根据情节，给予警告，通报批评直至吊销估价人员资格证书。构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
（一）不按照估价程序和价格标准，造成严重估价失误的；
（二）弄虚作假，故意抬高或者压低标的物的价值或价格的；
（三）利用工作之便牟取私利的；
（四）因工作失职给国家和人民财产造成重大损失的。
第十八条 任何单位和个人都不得在估价过程中提供伪证。或者阻挠估价人员依法进行估价工作。对于提供伪证或者阻挠估价工作正常进行的，由房地产行政主管部门给予批评、教育。情节严重构成违反治安的，应提请公安机关予以处理。构成犯罪的，提请司法机关追究刑事责任。
第十九条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则，报同级人民政府批准发布。
第二十条 本办法由建设部负责解释。
第二十一条 本办法自1992年10月1日起施行。


中国人民保险公司稽核审计部


中国人民保险公司稽核审计部关于印发《内部控制制度（系统）评审方案实施步骤》的通知

1994年4月11日，中国人民保险公司稽核审计部

各省、自治区、直辖市分公司，计划单列市分公司，沈阳市人寿分公司，四川、大连、长沙、厦门寿险公司：
鉴于市场经济其实质就是法制经济，用法规范企业的行为是市场经济的要求，而内部控制制度则是依法具体规范企业经营活动的自我约束，内部审计便是自我约束的重要机制和手续。按保发（94）36号文开发内部控制制度（系统）评价审计在保险系统还是首次，根据全国审计工作会议孙淑兰总经理的讲话精神，为了搞好内部控制制度（系统）的评价审计，现将评审方案的实施步骤印发给你们，供参考。请结合实际加以修改、充实、完善。

附：中国人民保险公司内部控制制度（系统）评审方案实施步骤
第一阶段：
1．认真准备，收集资料，掌握评审方法。
2．初步了解掌握情况，确定被评审单位。
3．明确评审范围。如某一项、部分、全部。
4．对一个被评审单位的健全性测试应全面测试，不易抽查测试（特殊情况除外）。
5．符合性测试可从实际情况出发采取抽查一定比例或某一项、部分或全部。
第二阶段：
进一步准备，对某一项业务活动所建立的内部控制制度（子系统），进行评审应包括的主要方面：
1．明确控制点。
2．明确控制目标。
3．明确控制措施。
4．明确健全性测试内容、调查项目。
5．明确符合性测试内容、调查项目。
6．根据情况决定是否采取穿行测试。
7．制定相应的健全性测试调查表。
8．制定内部控制流程图（子系统）。
9．根据情况决定是否实施实质性测试。
10．对测试结果进行综合评价，撰写综合报告。
第三阶段：健全性测试
第1步，拟定被评审单位，明确评审范围或某一项业务及全部或部分经营活动的内部控制，应抓住主要的控制制度，但也不能忽视其附属控制制度。
第2步，根据拟定的评审范围，制定相应评审方案、实务、表格及说明。
第3步，制定评审评价标准。评价标准（评审得分），应实事求是，严格掌握，不能放宽标准，以客观反映被评审单位的内部控制的真实情况为准则。
第4步，根据测试范围制定相应的健全性测试调查表。此表所列控制制度应抓住主要控制点，但也不能忽视次要方面，根据具体情况尽可能把控制制度分解详细。
第5步，初步了解掌握被审单位的内部控制情况。
第6步，按审计方案和实务的规定内容进行内部控制制度健全性测试。
第7步，进行健全性测试应注意：①已确定的评审时间范围必须严格遵守不能前移后退的放宽，以反映评审当时的真实控制情况。②对已确定的评审单位或某一项、部分、全部业务和经营活动的测试，健全性测试不能采取抽查测试而必须全面测试，否则不能真实反映某一方面或全部内部控制情况。③应注意对关键控制点和重要控制点是否建立处罚制度。
第8步，对测试得分进行计算。
第9步，对健全性测试按所得分数进相应档次，根据测试结果初步评价。
第四阶段：符合性测试
第10步，根据健全性测试结果确定符合性测试范围。
第11步，按内部控制健全性评价审计方案、实务和具体测试结果，针对已确定的符合性测试项目及范围制定相应的符合性测试方案、实务、表格及说明。
第12步，按已确定的测试范围，对某一项业务的操作和处理程序的内部控制，制定科学而严密的内部控制流程图（称内部控制子系统），也可采用测试表详细分解清楚。
第13步，对内部控制流程图或测试表的确定，必须按业务处理程序明确主要控制点、目标、措施、测试内容、调查项目。
第14步，对符合性测试制定科学的评价标准（评审分数）和档次。
第15步，根据健全性测试结果决定是否对某一项业务进行穿行测试。
第16步，按审计方案、实务的要求和已制定的流程图进行符合性测试。
第17步，符合性测试通常所采取的三种主要方法：
①检查证据法。
②重复试验法。
③实地观察法。
以上三种方法的使用应根据实际情况灵活运用，可分别采用也可同时运用。
第18步，符合性测试应注意：①对被审单位和已确定的测试范围应从实际情况出发，可采取抽查一定比例或几项业务和经营活动，以能实事求是的反映测试情况为准则。②应注意关键控制点和重要控制点的测试。③符合性测试的业务有以下三种情况：第一种是上一个业务年度中已结束归档的；第二种是当年已结束的业务；第三种是正在操作和处理过程中的业务。三种情况可结合实际选定。
第19步，对符合性测试得分进行计算。
第20步，按测试得分进相应档次，对内部控制符合性测试情况初步评价和撰写审计综合报告。
第五阶段：实质性测试
第21步，根据健全性和符合性测试的情况，决定是否进行实质性测试。
第22步，按已确定的实质性测试范围，制定相应的审计方案、实务和表格。
第23步，有针对性的对某一项、部分或全部业务和经营活动实施详细的审计（具体实施方案办法略）。
第24步，对内部控制制度健全性和符合性及实质性测试的结果，全面综合评价，撰写审计报告。