河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知

郑政〔2011〕96号 二○一一年十月十一日


各县(市、区)人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：
现将《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》印发给你们，请认真组织实施。


郑州市房地产开发项目交付使用管理办法
第一条 为加强房地产开发项目交付使用管理，规范房地产开发建设行为，明确房地产开发项目交付使用条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市建成区国有土地范围内房地产开发项目的交付使用管理。
房地产开发项目是指房地产开发企业(以下简称开发企业)开发销售的住宅、非住宅和政府组织实施的保障性住房。
第三条 市房地产行政主管部门负责本市房地产开发项目交付使用的指导和监督工作。
市城乡建设、城乡规划、城市管理、园林绿化、水务、人防等有关行政管理部门和电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等专业经营单位应当按照各自职责，共同做好房地产开发项目交付使用的相关工作。
房地产行政主管部门应当委托房地产行业协会(以下简称行业协会)具体实施房地产开发项目交付使用调解和专家评审工作。
第四条 房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：
(一)主体工程和配套设施建设经城乡规划部门核实符合规划要求，取得建设工程规划核实证明文件；
(二)主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表；
(三)配套绿化按规划设计要求建成并取得园林绿化行政主管部门出具的验收合格证明文件；
(四)用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)的供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；用水水源采用井水的，应取得取水许可批准文件；
(五)排水设施符合《郑州市市政设施管理条例》相关规定，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；
(六)用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；
(七)供热系统符合供热配建标准，保证供热正常使用；使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；
(八)完成庭院燃气管道及附属设施工程，纳入城市燃气供气网络，同时做好室内燃气管道的安装及衔接工作，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；
(九)电话通信线及有线电视线敷设到户，有线电视线纳入区域性有线电视网；
(十)住宅项目信报箱安装数量达到一户一箱的标准，技术规格符合国家住宅信报箱标准的相关要求，取得邮政部门出具的验收合格证明文件；
(十一)庭院的道路、照明等配套设施建设符合设计要求，并经建设单位组织设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，出具验收报告；因分期开发建设不能与主体工程同时交付使用的，应当完成临时通行道路、临时照明等设施的建设；
(十二)庭院做到院内清洁、场地平整；分期交付使用的，应当采取有效措施与施工工地隔离；
(十三)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续；
(十四)廉租住房、公共租赁住房简装修工程部分，按有关规定进行验收；
(十五)项目经房地产行政主管部门备案，取得房地产开发项目交付使用备案证明文件；
(十六)法律、法规、规章规定的其他条件。
因特殊原因不能与房地产开发项目同时交付使用的配套设施，应当提供临时设施，并出具相关部门批准文件。
第五条 电力、自来水、热力、燃气、邮政、通信、有线电视等专业经营单位，应当按照合同约定，积极配合开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设；专项工程竣工后，根据开发企业申请及时进行交付使用验收，保证物业买受人使用需要；验收合格后5个工作日内向开发企业出具相关证明文件。
第六条 相关行政管理部门应当在接到开发企业申请后5个工作日内，就房地产开发项目的验收、备案情况出具相关证明文件。市政府督查部门负责对相关行政机关在房地产开发项目交付使用中履行职责情况进行监督检查。
第七条 房地产开发项目交付使用时，开发企业应当在项目所在地公示符合交付使用条件的相关证明文件。
交付使用双方对房屋符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付使用。
交付使用双方未达成一致意见的，当事人可以向行业协会申请调解;调解未果的，可以通过申请评审或诉讼、仲裁的方式确定房地产开发项目是否达到交付使用条件。
不具备交付使用条件的房地产开发项目，不得交付使用。
第八条 行业协会受理当事人的调解申请后，应在5个工作日内进行调解，出具调解具结书。
第九条 房地产开发项目交付使用评审工作实行专家评审制。
行业协会应当组织建立“房地产开发项目交付使用评审专家库”。每次评审由行业协会在专家库中随机抽取5名专家，组成评审委员会。
第十条 行业协会应在收到当事人申请专家评审后2个工作日内组成评审委员会。
评审委员会应当对评审的项目提供客观公正的评审结论，对评审结论的真实性负责。
评审委员会应当对评审材料的真实性以及是否符合实际情况进行核验，在5个工作日内做出评审结论，出具专家评审意见书。
评审过程中应当通知建设单位和业主代表参加。
第十一条 行业协会应当将专家评审意见书报市房地产行政主管部门备案。
对评审结论有异议的，可以申请仲裁或诉讼。经评审符合交付使用条件的项目，在仲裁或诉讼期间，不影响交付使用。
第十二条 评审经费列入市级财政预算。
第十三条 开发企业应当及时向行业协会和评审委员会提交项目符合交付使用条件的文件材料。
有关部门和单位在行业协会和评审委员会了解情况或查看相关材料时，应当积极配合，不得拒绝和推诿。
第十四条 开发企业违反本办法规定，不具备交付使用条件强行交房或提供虚假证明文件的，由房地产行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统；给业主造成损失的，依法承担民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条 相关行政管理部门和专业经营单位进行专项工程验收时，对符合标准但拒绝出具、拖延出具相关手续的，或对不符合标准但出具虚假手续的，对主管领导按行政问责制的有关规定予以问责；对直接责任人员，由所在单位或者监察部门按照有关规定给予处分；造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 县(市)、上街区房地产开发项目的交付使用管理参照本办法执行，亦可以结合本地实际，制定具体实施办法。
第十七条 本办法自印发之日起施行。本办法印发之日前取得商品房预售许可证的房地产项目，不适用本办法。

人民陪审员制度存在的问题及完善

吴莹


　　人民陪审员制度是指国家审判机关审判案件时吸收非职业法官与职业法官一起审判案件的一种司法制度。人民陪审员制度体现了我国司法的民主，是司法公正的重要保障，是人民群众监督法院审判工作，确保司法公正的基本途径。

　　一、当前人民陪审员制度在立法中存在的问题

　　笔者认为现行的人民陪审员制度在立法和司法实践中都还尚存诸多不足。主要表现在：
（一）“陪而不审”现象突出，陪审功能难以实现。人民陪审员参加案件审判，有相当一部分只重在参与，把参与的程度停留在“陪”的层面上，没有从实质上去“审”。这种“陪而不审”现象主要体现在两个方面：一是“陪审”是只“陪”不审。在庭审过程中，多数陪审员只是坐在审判台上，庭审完全由审判长进行，他们仅仅是一种陪的角色；二是“合而不议”。在合议案件时，虽然法律赋予了陪审员与职业法官平等的表决权，但由于陪审员介入案件时间较晚，对案情事先不了解，对法律专业知识又不熟悉，使其不敢贸然发言。加之其对职业法官存在依赖心理，在表决时根本没有也不可能提出自己的观点。
（二）履职比例严重失调，监督作用有所弱化。我国现有立法没有对人民陪审员的个案选任作出明确规定，各地法院随机选任机制也没有真正确立，实践中许多法官更倾向于挑选已有陪审经历和经验或与自己关系比较好的陪审员，这显然进一步削弱了陪审员对法官的监督制约作用，而且会造成陪审员之间工作任务的不平衡。这样，即使有陪审资格的人具有广泛的代表性，由于实际参审的只是其中的少数人或少数案件，也会使代表性变得毫无意义。 　　
（三）选任状况比较混乱，日常管理趋于随意。实践中，正由于陪审员的选任状况比较混乱，致使陪审员的管理无从下手。虽然人民陪审员的任务是审判，但它不属于人民法院的组成部分，结果法院只能用不能管；又因为他们不属于司法行政人员，司法行政部门也不管；原单位只管本职，不管兼职，也无法管；权力机关只管选任，产生后也不管。由于无人管、无单位抓，这支队伍多是放任自流，根本谈不上真正的建立和健全。陪审员往往是随着人民法院的需要而出现，随着法院不需要而消失。
（四）陪审员职权不明确,不能与法官形成制约关系.按照我国有关法律的规定,人民陪审员在法院执行职务期间,与法官享有同等的权利。然而,陪审员在审判中究竟应该具有哪些职权和责任,法律没有做出非常明确的规定。这就使陪审员的具体运作没有具体的法律依据,也使其地位没有了保障。在实际中,法官往往在庭审时安排陪审员宣读一些程序性文字材料,如有关案件当事人权利的规定等,甚至陪审员在整个庭审活动中一句话都没有，就算陪审员参与审判活动了,在作出判决时,虽然陪审员有着与职业法官平等的表决权,但是普通公民往往信服于职业法官的专业知识,对自己的意见不敢坚持从而自然地产生一种权威屈从的心态,在表决时总是遵从职业法官的意志。这样,陪审的作用无从发挥,产生了陪而不审的现象,陪审员在法庭没有了独立的表决权,就是失去了其应有的作用,也就不能与法官形成制约关系。这也是近年审判中陪审制度弱化的原因之一。
（五）法律专业素质偏低，案件质效难以确保。在人民法院组织法及三大诉讼法中，对人民陪审员的素质要求并未作出具体而又明确的规定，只是非常笼统地规定了人民陪审员有选举权和被选举权的年满二十三岁的公民，这就使得人民法院在任用人民陪审员时，没有明确的标准及严格的条件限制，再加上本来人民法院对陪审员制度的不注重，直接导致了任用人民陪审员的随意性和平民化，直接导致了人民陪审员的素质偏低，无法正确适用法律行使好审判权；
（六）陪审待遇相对偏低，陪与不陪进退两难。一方面是法院不愿请。部分法院基于自身的经济利益考虑，不愿推行陪审制度，往往作出折中的选择，就是让少数几个人经常充任陪审员，成为半职业化法官，这样既维护这个制度，又减少了相关成本；另一方面是陪审员不愿陪。陪审员到法院陪审，势必影响其本职工作，加之有的陪审员所在单位管理严格，参加陪审会影响其经济收入甚至评级、提职等，陪审成了负担。尽管《决定》对于陪审员在陪审期间的收入、交通费、伙食费等予以了规定，但这是远远不够的，对于陪审员的人身保障、政治保障等未作规定，这也是造成陪审员难请的原因之一。

　　二、人民陪审员制度现存问题的原因分析

　　我国的人民陪审员制度之所以存在以上的诸多问题，笔者认为主要在以下几个方面存在误区：
一是人们观念上的误区
（1）对人民陪审员作用和地位的误解。认为人民陪审员是借助陪审制获得审判权的，其以普通群众的身份参与审判无法起到实质性的作用，且在防腐拒变功能上缺乏特别之处。个别法官认为陪审员仅仅是在法庭上和法官并座，只是一种形式主义。专业法官因职权形成的权威是陪审员难以达到的，专业法官有可能诱导陪审员，压制其意见，使陪审成为附庸。这种认识上的局限性，往往影响了双方的工作配合，最终导致人民陪审员变成摆设。
（2）对陪审员制度与法官职业化建设关系的误解。法官职业化建设要求法官队伍走精英化的道路，从法官的遴选、法官的条件等方面提出了更高的要求。因此，有些人认为广泛来自于民间、与法官素质相差较远、未受法律专业知识培训、缺乏审判实践经验的陪审员经过任命后就享有了坐堂问案的资格，且与法官享有同等的审判权，此举将会降低审判质量，影响法官职业化建设的进程。
（3）对人民陪审员影响诉讼效率的误解。过份强调审判的法律效果，认为在法律适用和审判活动中，只要严格执行实体法和程序法的规定，诉讼的效率就会提高，审判的最终目的就会达到。而对办案的社会效果即审判的结果能否得到公众的认可和接受则不予重视。片面认为由于陪审员的参与，法院既要为这项制度的运行支出费用，又要为选任费周折，还会为一个案件的数次召集费时费力。
二是客观因素的制约
（1）规范缺失现象严重。首先，人民陪审员制度缺乏明确的法律依据。其次，相关法律的规定不完善。我国人民法院组织法和三大诉讼法，对人民陪审员制度规定相当混乱。人民法院组织法中陪审制度不再是一项基本原则，民事诉讼法和行政诉讼法也没有把陪审制度作为一项基本原则，只有刑事诉讼法仍将陪审制度作为一项基本原则加以规定。
（2）选任要求不够具体。由于相关法律对人民陪审员的素质要求并未作出具体的规定，这就使得人民法院在任用人民陪审员时，没有明确的标准及严格的条件限制，直接导致了任用人民陪审员的随意性和平民化，从而严重影响了陪审员的整体素质，同时也损害了陪审制度的严肃性。[2]大多数陪审员都不具有法律基本知识，因此，他们参与法庭审判，只能凭自己的经验、阅历来判断各种法律事实是否存在，对证据的评判只能根据常理，情理和道义的标准。但在大多数情况下，情理不能代替法律，现实中有许多合理不合法的现象。长此以往，陪审员不但起不到弥补法官知识不足的作用，还在某种程度上降低了审判的质量。[3]
（3）职权界定不够科学。有关法律规定，陪审员在执行职务时享有与职业法官同等的权利。但陪审员的特殊地位决定了其享有的权利不可能与职业法官完全一致，究竟陪审员参审时享有哪些权利和承担哪些义务，《决定》及其他相关法律并没有作出明确具体的回答。人民陪审制度长期以来在司法实践上存在的“陪而不审”、“合而不议”等现象，其中一个重要原因在于陪审员的职权同其专业素质不对称。许多陪审员称，其“不愿意参加审判活动，主要是觉得自己对法律什么都不懂”。一般公民参加审判活动，其主要价值在于利用其有别于职业法官的生活经验与民间智慧，提高对案件事实的审断效率，而要求其对高度专业的法律问题进行判断和运用，则是“强人所难”。其实，英美等国陪审团制度，正是对陪审团和法官进行了权力分工，才使陪审制度“轻而易举”地推行。
（4）责任机制不够健全。实践中，陪审员不履行或不当履行陪审职务的现象比较突出，有的在法院通知其参加陪审时拒不到庭，有的违法审判，有的枉法裁判。最高法院在其制定的有关违法审判责任追究的办法中，明确规定办错案应受追究的审判人员是指人民法院的审判员和助理审判员，而把陪审员排除在了责任追究的范围之外。《决定》第十七条规定陪审员有上述行为时，人大常委会可以免除其陪审员职务，构成犯罪的，可以依法追究其刑事责任。按照这一规定，对陪审员不履行或不当履行陪审职务尚未构成犯罪的，只能免除其陪审员职务，而不能追究其经济或行政责任，这显然是权利与义务的不对称。因为《决定》第一条类同于《人民法院组织法》第三十八条的规定，即强调人民陪审员依法参加审判活动时与法官享有同等的权利，但两者在强调权利的同时，都没有规定人民陪审员与法官有同等义务，这也进一步说明在制度设计时，让人民陪审员的能力、权利与义务相适应是必要的。
（5）管理监督存在真空。最高人民法院《关于人民陪审员管理办法（试行）》对人民陪审员的管理、考核作了相关规定，明确法院政工部门负责人民陪审员的人事管理工作，但对人民陪审员参加审判活动的日常管理工作却没有作出具体规定。在实践中，有的法院没有明确人民陪审员参加审判活动的日常管理工作机构，有的法院对人民陪审员的人事管理和参加审判活动的管理相脱节，对人民陪审员的管理监督不到位，陪审员推脱参加审判活动的现象没有得到相应处理，而且对如何保证人民陪审员的公正与廉洁还缺乏有效可行的具体措施。
（6）陪审经费缺乏保障。法院的公用经费来源于地方财政拨款，陪审员的选任、管理、培训是法院的一项常规工作，此项工作的开展需要法院投入一定的人力和财力，陪审员参与审判的工作、交通费等补助需要法院支出，这些新增款项财政并不一定有专款足额支出，这会令本来就相当拮据的法院财政雪上加霜。加之法院又很难精确地对每年的实际办案费用做出预算，致使陪审员费用得不到有效的保证，从而间接地影响了陪审制度的推行和陪审员参审的积极性。
（7）陪审案件的范围不明确,法官自由权过大。《决定》对必须实行陪审的案件未作规定，导致司法实践中的混乱现象。在我国哪些案件陪审员参与审理，法律没有明确，完全由法官来自行决定,导致法官的随意性过大。
　　实践中,有的法官出于 “怕麻烦、怕监督、怕干扰”的考虑，所以根本不愿意陪审员参加，而由清一色的审判人员组成合议庭来进行审理。在司法实际中，真正吸收陪审员审理的案件非常少，从而导致陪审制度流于形式，成为摆设，最终会名存实亡。这主要是陪审案件的范围不明确和法官决定的任意性所导致。这也一定程度上影响了陪审员的工作积极性。
　　笔者认为，应确立陪或不陪由当事人定的制度和机制。就某一具体案件而言，是否要陪审法律不宜做硬性规定，应该把选择权交给当事人，若当事人要求陪审，法官有义务为其找陪审员。这时，应至少有需要数量3倍以上的陪审员供当事人挑选，候选者要当庭接受法官和律师的询问，从而使当事人在选择陪审员时有一个了解的机会，当事人对陪审员有申请回避权。这样就真正使陪审制得到当事人的认可。

三、完善我国人民陪审员制度的几条措施建议：笔者就陪审员制度应该完善的措施，提几点粗浅的建议：

　　一是要从立法上完善人民陪审员的选任制度，把好进人关，提高人民陪审员的门槛，以保证人民陪审员的素质；
　　二是要采取各种方式对陪审员进行业务培训，定期更新人民陪审员的知识层面，提高他们的法律知识水平，并对陪审员进行必要的考核，持证上岗，保障陪审员在陪审过程中真实发挥作用；
　三是加强陪审员制度的权责意识，注重对陪审员的政治思想教育，陪审员既然是经授权行使与审判人员等同的审判权利，其在行使权利的过程中就应视为一名法院的工作人员。因此，适用法官的所有权利、义务、责任和监督体制，也都应适用在人民陪审员的身上。
　四是明确适用人民陪审员制度的案件范围。通过诉讼法的修改程序或在陪审员办法中明确陪审制度适用的具体案件范围，防止当前的随意化现象。
　五是明确规定人民陪审员的权力范围。人民陪审员到人民法院执行职务期间，履行下列职责：审阅所陪审案件的材料；参加案件调查；参加合议庭开庭审理案件或案件的调解；参加案件评议。人民陪审员遇有下列情形，有权向院长或审判委员会提出意见和建议：审判活动违反法定程序的；认为案件的事实认定或处理确有错误或者显失公正而在合议庭未能解决的；审判人员未能依法履行职责的；审判人员有其他违法违纪行为的。
　六是从待遇上解决陪审员的工资、奖金和福利等问题，解除陪审员的后顾之忧，激发陪审员的工作积极性，从而改变陪审员是廉价劳动力的现状，这也是对陪审员的劳动的肯定和尊重。
　　人民陪审员的法律素质低一直是陪审制度的诟病所在。因为审判是作为社会精英的法官依据法律作出公正裁判的行为。法官所从事的职业不同于一般的国家公务性管理，不同于一般的公务人员，正所谓“公堂一言断胜负，朱笔一落命攸关”。法院的地位及法官的责任决定了法官必须要有娴熟的法学理论知识、丰富渊博的社会综合知识、敏捷的思维反应能力和言词表达能力。许多法院普遍认为陪审员缺乏法律知识，文化程度也很低，因而在参加合议庭审理和评议案件的活动中，很少发表意见，有的只起到“陪坐”或者“陪衬”的作用，建议多选任学者型陪审员。
　　文化素质高、有专业特长，反映了法院对于社会精英的要求，但从我国当前受教育程度看，高学历、专业强的人才毕竟是少数，如果对人民陪审员的资格、条件要求过高，就不可能实现“具有广泛的社会代表性”的目标。
　　笔者认为，人民陪审员可以在确定前主动放弃其参与审判的权力。但一旦参加审判，就必须保证按时参加审理案件。
　　“权力行为的目的不在于权力主体的利益，而在于公共利益，弃权必使公共利益受损，有违设立权力的初衷，所以权力不可放弃”。因此，对人民陪审员的参与审理是强制性的，只要确定其为陪审员后，则不允许无故缺席。在审理过程中，其承担的职责亦是强制性的，不能随意放弃。真正做到犹如审判人员的职责。
七是选任陪审员的程序上，以公开透明的方式选任人民陪审员是保证这项工作制度有鲜活的、强大的生命力的重要保证。它既是人民陪审员担任者基本素质的重要保障，也是赢得人民群众信赖的基本条件。法院在选任人民陪审员过程中体现要公开、公平、公正的精神。