国务院


国务院关于发展房地产业若干问题的通知
国务院


房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经
济发展，都具有重要作用。为了推动房地产业的健康发展，现就有关问题通知如下：
一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前，除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服
务业、商品房屋和涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。
城镇国有土地使用权的出让，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。
集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。
二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的
开发，详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。
为了节约和合理利用土地资源，防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象，各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。
各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理，严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申：不论开发区或非开发区，凡行政划拨、有偿出让的建设用地，耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法
律、法规和文件及本通知规定的行为，应立即予以纠正，并按有关规定补办建设用地审批手续。
三、合理确定地价，提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素，由政府组织的评估机构合理确定基准地价，使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。城
镇住宅建设用地价格，随着住宅商品化的推进，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。
四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区，要进行充分论证，然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区，但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时，不得超越国家有关规定的权
限。开发区经政府批准后，再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则，尽量利用荒地，严格控制占用耕地。
五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里，必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用，
或土地闲置时间超过两年者，县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。
六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、
抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段，努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发工作中的一项重
要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。加强综合开发，配套建设。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，满足人民群众对住房的需求。
八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外）。在计划管理上，要适应改革开放的新形势，不断加以改进，做到既有利于宏观调控，又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展，今后，凡
地方自筹资金用于房地产开发的项目，一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划，实行总量控制。
九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足，并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定，引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向，使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相
配套的房地产开发，以及高难度高档次的房地产开发项目。
十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产
交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房
地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。
十一、提高房地产开发企业的素质，严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的，必
须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，不搞地方保护主义，简化各种办事手续，积极为企业服务。
十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前，土地有偿使用收入（包括土地出让和房地产增值收益）的具体征收管理办法，由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人，要逐步开征房地产增值税，把房地产增值收益中应当归国家所有的部分，通过税收的形式收
归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起，作为专项基金，主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。
十三、加强房地产业的法制建设。要从我国国情出发，逐步建立健全房地产法律体系。各地人民政府可按照现有的有关法规，根据本地的实际情况，先制定一些地方性法规。房地产业的干部、职工，要努力学习和掌握房地产开发经营的知识，熟悉有关法规，做到有法必依，依法办事。


十四、加强对房地产业的领导。我国房地产业的领导和管理体制，还处于探索阶段。各地人民政府可按照国务院的现行部门分工和本地具体情况，根据加强领导、统一管理、分工负责的原则，自行确定管理机构，不要求与中央的机构对口设置。要不断总结经验，积极探索，逐步形成有
效、合理的房地产业管理体制。



1992年11月4日
山西省人民政府 山西省军区


山西省县（市、区）人武部职工管理暂行规定
山西省人民政府 山西省军区



第一章 总 则
第一条 为加强全省县（市、区）人武部职工的管理，确保用人单位和职工的合法权益，依据《劳动法》和《中共中央、国务院、中央军委关于县（市、区）人民武装部收归军队建制的通知》（中发〔1995〕12号）、《中共山西省委、山西省政府、山西省军区关于认真贯彻中发
〔1995〕12号文件精神切实做好县（市、区）人武部收归军队建制工作的通知》（晋发〔1996〕11号）文件的精神，结合我省实际制定本规定。
第二条 全省县（市、区）人武部的职工编制，严格按照中发〔1995〕12号文件和晋发〔1996〕11号文件执行，民兵武器装备仓库编制的6名职工，计划单列，经费由省财政采取增加民兵事业费的办法保障。担负民兵训练基地教学管理和人武部机关公勤任务聘用的6名职
工，由人武部聘用，经费由县（市、区）财政保障。职工的编制员额未经批准，不得变更和超编超配。
第三条 全省县（市、区）人武部职工，统一归口山西省军区司令部管理，军分区司令部和县（市、区）人武部指定专人负责职工管理工作，按规定逐级上报职工管理情况，所报数据、情况必须及时、准确。职工统计资料的保存、转递、使用应严格履行手续。
第四条 县（市、区）人武部与职工发生劳动争议时，依据《劳动法》的有关劳动争议条款和军队的有关规定进行协商解决。

第二章 职工的录用、调动
第五条 县（市、区）人武部职工的录用、调动，按国家有关规定执行，由人武部审查考核，报军分区司令部批准，县（市、区）劳动人事部门办理有关手续。
第六条 录用、调入人武部职工基本条件：
一、坚持四项基本原则，自愿献身国防事业。遵纪守法，恪守职业道德，服从组织分配，保守军事秘密；
二、具有初中以上文化程度，专业技术工人应具备专业知识和技能；
三、身体健康，年龄在25周岁以下属非农户口，特殊情况经上级主管部门批准可放宽2－3岁。
四、要坚持公开招收、全面考核、择优录用的原则，在同等条件下，优先录用、调入退伍军人。
第七条 录用、调入职工，应先由个人提出申请，人武部按照征集新兵的政治条件和录用、调入的基本条件进行审查考核，填写《政治审查表》（纳入本人档案管理），经军分区审核批准后，县（市、区）劳动人事部门办理录用、调入手续。
第八条 仓库警管人员因身体和其他情况不适宜人武系统工作的，按国家有关政策予以调整；聘用的职工可解聘和辞退。
第九条 县（市、区）人武部新录用、调入的职工和聘用的职工均应按照《劳动法》有关规定与用人单位签定劳动合同。按照国家和军队有关规定，与职工签定的合同，一般不超过一年，特殊情况下，经上级批准可适当延长。
第十条 有下列情形之一的，人武部可与其解除劳动合同：
一、严重违反军队纪律和有关规章制度的；
二、严重失职、营私舞弊，造成重大损害的；
三、被依法追究刑事责任的。
第十一条 劳动合同期满后，即终止执行。经双方协商同意续签劳动合同的，应填写《劳动合同制职工续订合同审批表》，报同级劳动人事部门鉴证。

第三章 职工的教育、培训、考核、奖惩
第十二条 职工的教育，主要包括党的路线、方针、政策教育，国家法律、法令教育，遵守纪律和军队各项规章制度教育，热爱本职、献身国防教育等，每年由军分区负责安排，人武部组织实施。
第十三条 人武部职工的培训，以在职培训为主，提倡岗位练兵。对专业技术性强的人员可组织代培，培训费用按国家有关规定执行。
第十四条 职工的录用、转正、上岗、转岗以及晋升工资等，均应进行严格考核。考核的内容主要包括政治思想表现、工作实绩、技术业务水平、实际工作能力和身体健康状况等。
第十五条 职工的年度考核在军分区指导下由各县（市、区）人武部组织实施，考核结果记入本人档案，作为职工业绩评定依据；人武部要鼓励从事技术工种（专业）的职工参加地方有关部门组织的技术等级考核，考核合格后，按规定评定职称。
第十六条 职工在工作及其他方面作出突出贡献或取得显著成绩的，可依据国家和军队的有关规定给予表彰或奖励；职工在工作中有严重失职或犯有严重错误等违纪行为，应根据情节轻重，依照国家或军队的条令、条例给予处罚。

第四章 职工的工资、奖金、福利和待遇
第十七条 职工的工资、奖金、补助津贴、福利及各种补助等，按山西省行政事业单位职工工资的有关规定，结合本地区同等单位的标准执行，任何单位不得自行提高和变相增加工资、奖金数额等级。
第十八条 职工的晋级、等级工资的变动和新录用职工工资确定，按统一规定的格式填写《国家机关工作人员职级工资、岗位、技术等级工资审批表》，由县（市、区）劳动人事部门确认盖章后报军分区司令部备案（由省财政保障经费的6名民兵装备仓库职工，同时报省军区司令部备
案），由省军区下拨经费。担负民兵训练基地教学管理和人武部机关公勤任务聘用的6名职工的工资、奖金及各种补贴纳入县（市、区）工资基金管理，由人武部申报计划，县（市、区）人民政府予以保障。
第十九条 职工的养老、医疗等保险和奖金及各种补贴，按照国家和军队的有关规定，连同工资每年下拨给人武部，由人武部负责分配和交纳有关部门，并及时办理相关手续。
第二十条 由省财政保障经费的6名民兵装备仓库职工，每年一月底前按照上年职工工资标准、职工调资报表以及省、地（市）有关文件规定应发的各种补贴，由人武部制表报军分区，由军分区汇综后报省军区司令部，作为当年下拨职工工资及各种保险补贴的依据，经省军区司令部核
定后作出计划，报省军区领导批准后下拨。
第二十一条 职工工资设职工工资（含政策规定的补贴和养老、医疗等保险）、职工教育培训费、职工管理费（按有关规定的比例提取），省设立职工奖励基金和后备基金，主要用于职工的奖励和特殊情况的处置。职工工资省要单列帐户，专项管理；地（市）县要专设明细科目、专款
专用，不得随意挪用。省地（市）要保证职工工资及时到位，人武部要按时发放。
第二十二条 各县（市、区）人武部职工的政治待遇以及休假、生育、托幼、伤残、牺牲、病故等待遇，按国家和军队现行有关规定执行。

第五章 职工的退休、退职和档案管理
第二十三条 县（市、区）人武部职工，凡符合国家规定的退休条件，应及时办理退休手续。经军事和劳动人事部门鉴定丧失工作能力、又不具备退休条件的，应当退职。
第二十四条 职工退休后，按照国家和山西省有关规定享受相应的政治及生活待遇。
第二十五条 职工退休、退职，应填写退休申请书，并填报职工《退休、退职审批表》，由军分区和县（市、区）劳动人事部门审核批准后，办理退休手续，并发给退休、退职证书。
第二十六条 职工退休、退职后的安置与管理，由人武部向当地人民政府申报，按有关规定移交地方有关部门管理。
第二十七条 职工的档案应按照人事档案的统一规范进行整理建档。凡归档材料必须经过审查、整理和登记，本人情况发生变化时，应及时对其档案进行修订和补充。
第二十八条 各县（市、区）人武部民兵装备仓库6名职工档案由军分区司令部集中管理；担负民兵训练基地教学管理和人武部机关公勤任务的6名职工档案由人武部集中管理。
第二十九条 借阅职工档案，应按有关规定办理。

第六章 附 则
第三十条 本规定适用于全省县（市、区）人武部所属职工。
第三十一条 本规定未涉及部分，依据国家和军队有关规定执行。
第三十二条 本规定由山西省军区负责解释。
第三十三条 本规定自下发之日起试行。



1998年11月4日