江苏省徐州市人民政府


徐州市城市房屋租赁管理办法

106号



《徐州市人民政府关于修改〈徐州市城市房屋租赁管理办法〉的决定》已经2005年5月11日市政府第45次常务会议讨论通过，现予公布，自2005年6月15日起施行。


市长李福全

二○○五年五月十三日


徐州市人民政府关于修改徐州市城市房屋租赁管理办法的决定


(1998年7月14日徐州市人民政府第50号令公布，2004年4月7日修订，2005年5月13日徐州市人民政府第106号令公布，自2005年6月15日起施行)
一、删除第二条第三款、第九条、第十条、第二十条、第二十一条、第二十四条。
二、第三条增加两款：公安、工商、地税、财政、价格、国土、民政等部门应当按照各自职责，密切配合，充分发挥职能作用，共同做好房屋租赁管理工作。
街道办事处和居民委员会应当协助做好出租房屋的治安管理工作。
三、第四条调整到第二条第二款。
四、第四条修改为：“有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的；（二）以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；（三）酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的；（四）将房屋负层提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；（五）将实行政府定价的公有住房提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；（六）以其他方式变相出租、转租房屋的。”
五、第七条第一款增加四项：“(四)出租委托代管房屋，还应当提交委托代管人授权出租的
证明；(五)转租房屋的，还应当提交出租人同意转租的书面意见；(六)出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；(七)出租已抵押的房屋，还应当提交抵押权人同意出租的证明。”增加第二款：“房产管理部门应当在接到房屋租赁登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并出具《房屋租赁登记备案证明》；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明理由。”
六、第十三条删除(一)、(二)、(三)项，并作为第十二条的第二款，修改为：“房屋出租人
不得将房屋出租给无身份证件和已婚育龄妇女无计划生育审验证的外来暂住人口居住。”
七、增加第十一条：“房屋出租人必须依法缴纳税款，租赁合同中租金明显低于同类房屋
市场租金的，由税务部门依法处理。”
八、增加第十二条：“房产管理部门与税务部门、工商管理部门、公安机关等相关管理部门
应当建立房屋租赁信息通报制度。工商部门在办理工商营业执照、税务部门在办理税务登记证、公安机关在办理暂住户口登记或者暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应当查验房产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。”
九、增加第十三条：“从事房屋租赁的中介机构在接受房屋租赁委托业务时，应当告知租赁
双方当事人办理租赁合同登记备案手续，并协助做好房屋租赁管理工作。”
十、增加第二十条：“房屋租赁未按本办法规定办理登记备案的，由市、县（市）、贾汪区
房产管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处100元以上500元以下罚款；对非住宅租赁当事人处500元以上5000元以下罚款。”
十一、增加第二十一条：“违反本办法第五条第（五）项规定，将危险房屋出租的，除撤销
房屋租赁登记备案外，可并处1000元以上5000元以下罚款。”
此外，对部分条款的表述予以修改，并对条文顺序作相应调整。
本决定自2005年6月15日起施行。
《徐州市城市房屋租赁管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。

徐州市城市房屋租赁管理办法
(1998年7月14日徐州市人民政府第50号令公布，2004年4月7日修订，根据2005年5月13日《徐州市人民政府关于修改〈徐州市城市房屋租赁管理办法〉的决定》修订)
第一条为加强本市城市房屋租赁管理，规范房屋租赁市场秩序，保护房屋租赁双方的合法
权益，维护社会治安，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《徐州市城市房地产交易管理条例》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内城市规划区范围内的房屋租赁。
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋或者国家授权管理和经营的房屋及其附属设施出
租给他人居住或者提供给他人从事经营活动的，应当遵守本办法。国家、省和本市人民政府对公有房屋的租赁另有规定的，从其规定。
第三条市、县(市)、贾汪区房产管理部门是城市房屋租赁的行政主管部门。
公安、工商、地税、财政、价格、国土、民政等部门应当按照各自职责，密切配合，充分发
挥职能作用，共同做好房屋租赁管理工作。
街道办事处和居民委员会应当协助做好出租房屋的治安管理工作。
第四条有下列情形之一的，应当纳入房屋租赁管理：
（一）以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或者分成收入而不承担经营
风险的；
（二）以??使用人支付约定价金的；
（三）酒店（旅社、饭店、宾馆、招待所等）将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办
公或者经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的；
（四）将房屋负层提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
（五）将实行政府定价的公有住房提供给他人使用，由使用人支付约定价金的；
（六）以其他方式变相出租、转租房屋的。
第五条房屋有下列情形之一的，不得出租：
(一)未依法取得房地产权属证件的；
(二)未经房屋所有权人授权的；
(三)权属有争议的；
(四)共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
(五)经房产管理部门鉴定属于危险房屋的；
(六)已抵押的房屋，未经抵押权人书面同意的；
(七)经司法机关、行政机关依法裁定、决定，予以查封或以其他形式限制房地产权利的；
(八)法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
第六条房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁合同当事人应当在签订书面租赁合同后三十日内，向房屋所在地的房产管理部门申
请登记备案。
第七条申请房屋租赁登记备案，当事人应当提交下列材料：
(一)房屋所有权证或其他合法的权属证明；
(二)房屋租赁合同；
(三)合法的身份证明；
(四)出租委托代管房屋，还应当提交委托代管人授权出租的证明；
(五)转租房屋的，还应当提交出租人同意转租的书面意见；
(六)出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；
(七)出租已抵押的房屋，还应当提交抵押权人同意出租的证明。
房产管理部门应当在接到房屋租赁登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件
的，予以登记备案，并出具《房屋租赁登记备案证明》；不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明理由。
第八条房屋租赁期间，发生房屋产权转移、增减房屋面积、改变承租人（或单位）名称、改变房屋用途等情况的，租赁双方当事人应当持房屋租赁登记备案证明和房屋租赁合同，在实际变更后十五日内，向房产管理部门申请变更登记备案。
终止房屋租赁的，租赁当事人应当在终止后五日内向房产管理部门申请注销登记备案。
第九条有下列情形之一的，房产管理部门可以撤销房屋租赁登记备案：
(一)出租的房屋有本办法第五条规定情形之一的；
(二)租赁双方当事人提交的办理租赁登记备案的证明材料不真实的；
(三)租赁双方当事人不如实申报租赁价格的；
(四)法律、法规、规章规定的其他可以撤销的情形。
第十条向外来暂住人口出租房屋，出租人应当在房屋出租后十日内向房屋所在地公安派出所登记。
房屋出租人不得将房屋出租给无身份证件和已婚育龄妇女无计划生育审验证的外来暂住人口
居住。
第十一条房屋出租人必须依法缴纳税款，租赁合同中租金明显低于同类房屋市场租金的，由税务部门依法处理。
第十二条房产管理部门与税务部门、工商管理部门、公安机关等相关管理部门应当建立房屋租赁信息通报制度。
工商部门在办理工商营业执照、税务部门在办理税务登记证、公安机关在办理暂住户口登记
或者暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应当查验房产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。
第十三条从事房屋租赁的中介机构在接受房屋租赁委托业务时，应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续，并协助做好房屋租赁管理工作。
第十四条房屋租赁双方当事人应当依法签订书面租赁合同，租赁合同应当具备下列主要条款：
(一)当事人姓名(或单位名称)及住所；
(二)房屋的座落地址、面积、间数；
(三)租赁用途；
(四)租赁期限；
(五)租金及交付方式；
(六)房屋修缮责任；
(七)转租的约定；
(八)双方的权利和义务；
(九)违约责任；
(十)纠纷解决的途径；
(十一)当事人认为需要约定的其他条款。
第十五条房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。双方另有约定的，从其约定。
第十六条租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
第十七条承租人征得出租人同意，将承租房屋的一部分或全部转租的，转租人与受转租人应当另行签订租赁合同，并办理房屋租赁登记备案手续。转租合同约定的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但转租双方与房屋所有权人另有约定的除外。
第十八条有下列情形之一的，可以变更或者解除合同：
(一)当事人双方经协商同意，且不违反有关规定的；
(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的；
(三)另一方在合同约定的期限内没有履行合同的。
第十九条房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过
协商或者协商、调解不成的，可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。
第二十条房屋租赁未按本办法规定办理登记备案的，由市、县（市）、贾汪区房产管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的，可以对住宅租赁当事人处100元以上500元以下罚款；对非住宅租赁当事人处500元以上5000元以下罚款。
第二十一条违反本办法第五条第（五）项规定，将危险房屋出租的，除撤销房屋租赁登记备案外，可并处1000元以上5000元以下罚款。
第二十二条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。 第二十三条房产管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条本办法自公布之日起施行。徐州市人民政府1990年10月25日发布的《徐州市房屋租赁管理暂行办法》同时废止



婚姻法是否需要扩大重婚罪的概念

人民法院报
　　在这次婚姻法的修改过程中，对于“包二奶”的现象是否有必要通过法律手段予以打击，如何打击，是否有必要规定为重婚罪等，成了社会各界广泛关注的热点问题。我认为，对“包二奶”的现象应当通过法律途径予以打击，但具体的立法设计值得研究。
　　依照目前我国刑法及司法解释的规定，重婚罪有两种情形：一是，有配偶者又与他人登记结婚，或者明知他人有配偶而与之登记结婚；二是，有配偶者与他人以夫妻名义同居生活，或者明知他人有配偶而与之以夫妻名义同居生活。然而在实践中，“包二奶”者很少有去婚姻登记机关进行登记的，而且多数人也并不公开以夫妻名义进行同居生活，有的人甚至在生了几个孩子之后都没有以夫妻名义同居，因而这种行为在目前尚不能以重婚罪予以处理。而这种行为目前比较普遍，严重破坏了家庭、社会的稳定，据此，许多学者呼吁在婚姻法中应当扩大重婚罪的概念外延，从而严厉打击“包二奶”的现象。
　　我认为，现实中存在的一些“包二奶”的行为，确实败坏了社会风气，损害了社会公德，破坏了计划生育，也造成许多家庭破裂，因此对此种行为应当通过法律手段予以制裁。然而，在婚姻法中扩大重婚罪的概念，依然存在着许多问题，我个人不赞同这种看法，主要理由是：
　　第一，婚姻法在性质上属于民事法律范畴，在本质上依然属于私法，属于民法的组成部分。在婚姻法中只能规定与婚姻有关的民事法律后果问题，而不宜规定罪名与刑罚。即便确实有必要对实践中存在的“包二奶”问题加以制裁，也应当通过修改刑法或者由全国人大通过颁布单行的刑事法律加以解决。如果在婚姻法中对刑事问题作出规定，那么法院引用婚姻法这样一种民事法律进行定罪量刑，则显然是不恰当的。
　　第二，对“包二奶”的行为按重婚罪处理，还存在一个法律上需要解决的问题，即与婚姻的概念相冲突。依据我国婚姻法的规定，合法性是婚姻的本质属性，任何一种婚姻都必须符合法定的实质要件与形式要件。惟其如此，才能产生婚姻关系。因此，结婚必须经过登记，没有办理登记手续的就不是合法婚姻，而是非法同居关系(因为我国目前已经取消了事实婚姻制度)，在新婚姻法中称为无效婚姻。既然是无效婚姻，也就不能称其为婚姻。所以，有配偶的人与他人以夫妻名义或不以夫妻名义同居生活的“包二奶”行为，既不符合法定的实质要件，也不符合法定的形式要件，因此并不是一种婚姻。若在刑法中将其作为重婚罪处理，则显然与民法中的婚姻制度不协调，因为这种非法同居关系不能称为婚姻。我认为，在将来立法中，应当将刑法中的重婚罪与民法中的婚姻制度予以协调，即将刑法中重婚罪的罪名重新界定。
　　第三，“包二奶”的行为表现形式多样，产生的原因也各不相同，若在婚姻法中扩大重婚罪的概念，对各种“包二奶”的行为都予以惩罚，那么这种“一刀切”的规定不符合婚姻家庭关系的特殊性。因为婚姻家庭关系非常复杂，各个家庭千差万别，所以难以用一个统一的标准去加以约束。而且这种做法也会引起一系列家庭、社会问题。例如，一旦“包二奶”者被判入狱，则其妻子将有可能丧失经济上的支持和来源，孩子的抚养也会遇到问题。孩子不管是与其合法妻子所生，还是由现在的“二奶”所生，均可能得不到抚养，因而会带来一系列家庭、社会问题。
　　第四，若婚姻法中规定对“包二奶”的行为都按重婚罪处理，在司法实践中也很难操作。“包二奶”的行为大多不公开以夫妻名义生活，很难取证证明其构成同居，因而不能适用最高人民法院的司法解释(该解释认为构成重婚应以夫妻名义同居生活)。此外还有一些具体问题需要研究，例如：同居时间多长才算重婚，如何计算?中间间断后，是否重复计算?偶尔发生了性关系，但生育了子女，是否属于重婚?这些问题均很难确定。即使规定了期限，也很难认定。而且对于同居的时间，在实践中往往遇到举证上的困难。在实践中，“包二奶”的行为与通奸行为常常很难区别。如果把通奸行为作为刑事犯罪处罚，则未免打击面过宽。
　　必须看到，“包二奶”的行为尽管违反了一夫一妻制原则，毕竟这种行为还没有对一夫一妻制形成公开的挑战。对这种行为主要还是应当通过党纪政纪处理以及道德规范约束，而不宜采用刑法的制裁措施。至于“包二奶”者的妻子所受到的损害，可以在离婚时提起损害赔偿诉讼，这足以对其损害进行补救。
　　此外，草案第三条规定，“禁止重婚和其他违反一夫一妻制的行为”，但没有明确什么是其他违反一夫一妻制的行为以及应当承担的法律责任，不利于实际操作。建议删去草案关于“其他违反一夫一妻制的行为”的相关规定。

　　中国人民大学民法学教授　王利明