最高人民法院


最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

法〔2011〕354号


　　居间合同纠纷案

　　（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）

　　关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约

　　裁判要点

　　房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

　　相关法条

　　《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

　　基本案情

　　原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

　　被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

　　法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

　　裁判结果

　　上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。


四川省经贸委


四川省经贸委关于印发《四川省经贸委工商领域协会管理办法》的通知



四川省经济贸易委员会文件

川经贸产业[2002]157号




各行办、处（室），各有关单位：

根据省委、省政府关于规范和整顿协会工作的要求，按照国务院《社会团体登记管理条例》、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步加强民间组织管理工作的通知》、国家经贸委《关于加快培育和发展工商领域协会的若干意见》的文件精神，为规范对全省工商领域协会的管理，促进其健康发展，增强其服务经济和服务社会的功能，引导其更好地为实现我省经济“追赶型、跨越式”发展目标贡献力量，我委在认真调研的基础上，研究制定了《四川省经贸委工商领域协会管理办法》，已经委党组讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附：《四川省经贸委关于工商领域协会管理办法》





二00二年四月十八日



四川省经贸委关于工商领域协会管理办法



根据《社会团体登记管理条例》（国务院令第250号）、《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步加强民间组织管理工作的通知》（中办发[1999]34号）、中共中央组织部和民政部《关于在社会团体中建立党组织有关问题的通知》（组通字[1998]6号）、国家经贸委《关于加快培育和发展工商领域协会的若干意见川国经贸产业[1999］1016号）文件精神，针对四川省经贸委主管行业协会的现状，为规范对主管行业协会的管理，促进行业协会的健康发展，增强其服务经济和服务社会的功能，引导其更好地为实现我省经济“追赶型、跨越式”’发展目标贡献力量，特制定本办法。

第一章　　总则

第一条　四川省工商领域协会指由四川省经贸委及所属行业管理办公室（局）直接管理、委托管理的协会。

第二条　直接管理协会、学会、联合会、（简称直管协会，下同），指业务工作、协会领导班子、协会财务和国有资产管理工作、外事工作、党务工作、纪检监察等工作直接由省经贸委行使管理职能的协会；委托管理协会、学会、研究会、商会（简称委管协会，下同），指业务工作、协会领导班子、协会财务和国有资产管理工作、外事工作、党务工作、纪检监察工作等由省经贸委委托相关厅（局）、行办、直管协会行使管理职能的协会。

第三条　直管协会、委管协会均为依法设立的独立法人，对外独立承担经济、民事等法律责任。

第四条　制定本办法的依据是《国家经贸委主管的行业协会管理意见》、《关于加快培育和发展工商领域协会的若干意见》、国务院《社会团体登记管理条例》及相关的法律法规。

第五条　管理的指导思想：以邓小平理论、江泽民同志“三个代表”思想为指导，深入贯彻党的十五大提出的培育和发展社会中介组织的精神，按照建立社会主义市场经济体制的要求，加快工商领域协会的改革调整和规范发展。

第六条　设立的基本原则：工商领域协会的设立要遵循有关法律、法规，坚持同一协会在一个行业、一个区域内不重复设立的原则；坚持不同所有制的企事业单位自愿自主参加（法律别有规定的除外）的原则；坚持自立、自治、自养、自律的原则。

第七条　全省性工商领域协会业务主管单位是四川省经贸委。省经贸委对工商领域协会履行管理职能，负责指导协会的改革、调整、规范和发展。在省经贸委产业政策处加挂四川省经济贸易委员会行业协会管理办公室的牌子，负责协会的日常管理和监督工作。



第二章　管理方式及职责

第八条　指导和监督协会按照国家法律、法规和有关政策规定开展各项工作，协助纪检、监察等监督部门查处协会的违纪、违法行为。

第九条　领导协会党的建设、思想政治工作和纪检监察工作。

第十条　负责协会人事、外事管理，指导、监管协会的财务和资产。

第十一条　承担国家和省委、省政府规定的业务主管单位应履行的其他职责。



第三章　工商领域协会登记审查的有关事项



第十二条　省经贸委负责协会登记前的审查工作。审查的项目是：

1、成立

提供下列审查材料：申请报告、筹备会纪要、法人履历及身份证复印件、理事会组成人员名单、会计师事务所出具的验资报告、协会章程草案。

2、变更

名称变更：需提供申请及协会理事会出具的有效证明文书。

住所变更：需提供申请及相关的有效房屋产权证明。

业务范围变更：需提供申请及协会理事会出具的证明文件。

注册资金变更：需提供申请及会计师事务所出具的审计报告和验资证明。

章程变更：需提供申请及理事会出具的证明文件。

3、注销

需提供下列材料：注销申请、会计师事务所出具的财务审计报告、理事会会议纪要。

4、年检

需提供的材料有：年检报告书，年终工作总结报告、根据需要提供经会计师事务所审核的资产负债表及损益表。

第十三条　审查的基本程序

1、对直管协会的审查程序

（1）成立审查程序

直管协会筹委会----行业协会管理办公室----省经贸

（2）注销审查程序

直管协会理事会----行业协会管理办公室----省经贸委

（3）变更、年检审查程序

直管协会-----行业协会管理办公室-----省经贸委

2、对委管协会的审查程序

（1）成立审查程序

委管协会筹备组----主管厅局、行办、直管协会----行业协会管理办公室---省经贸委

（2）注销审查程序

委管协会理事会----主管厅局、行办、直管协会----行业协会管理办公室---省经贸委

（3）变更、年检审查程序

委管协会----主管厅局、行办、直管协会----行业协会管理办公室

委管协会的成立、变更、注销和年检，须提出书面申请，并备齐相关材料，报对应委托管理的相关厅（局）、行办、直管协会初审；经初审合格，报行业协会管理办公室复审。最后报委党组批准。

第十四条　审查的职责划分

1、对直管协会的成立、注销，由委行业协会管理办公室受理后提出建议意见，报分管主任审查后提交委党组讨论通过，方可行文批复。

2、对委托直管协会管理的代管协会的成立、注销，由直管协会初审后报委行业协会管理办公室审查提出意见，报分管主任审核批准后即可行文批复。

3、对直管协会、代管协会变更（含名称变更、住所变更、业务范围变更、章程变更、注册资本金变更）、年检等日常性工作，由行业协会管理办公室按规定审查后报分管主任审核批准后即可行文批复。



第四章　协会管理规则

第十五条　省经贸委行业协会管理办公室负责协会的统一归口管理，负责协会及其分支机构的设立、变更、注销前的审查及年检初审，指导和监督协会按各自章程开展工作，并指导协会的改革、调整、规范与发展。

第十六　条有关协会党的建设、思想政治工作、党风廉政建设和案件查处工作、外事外经工作、人事管理工作、财务和国有资产管理工作，另行制订实施细则，报委党组批复后执行。



第五章　其它事项

第十七条　关于委内各部门与协会的关系

1、有关协会接受业务主管部门的委托承担的政府职能，须报省经贸委行业协会管理办公室备案，对委托协会办理许可证或其它收费项目的重要政府职能，协会须报经省经贸委行业协会管理办公室审查，并提交党组会通过决定。

2、业务主管部门可委托相关协会进行课题研究、行业规划的编制与论证、培训等工作，相关协会应认真按照委托部门的要求自觉完成任务。

第十八条　直管协会与代管协会的关系

1、直管协会对代管专业协会的成立。变更、注销有初审权。

2、直管协会与代管协会无隶属管理关系，在业务上是指导与被指导关系。

3、直管协会与代管协会具有平等的法律地位，各自独立承担民事责任。

4、直管协会对代管协会的管理不能超越省经贸委委托的职责范围，不得干涉代管协会依据章程开展业务活动。

第十九条　本办法自颁布之日起生效。

第二十条　本办法的解释权属省经贸委。