山东省淄博市人民政府办公厅


淄博市人民政府办公厅关于印发淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知


各区县人民政府,高新区、文昌湖区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：
　　《淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　淄博市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一二年二月二十九日


淄博市国有土地上房屋征收评估管理规定

　　第一章 总 则
　　第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》和《淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,结合本市实际,制定本规定。
　　第二条 在本市行政区域内，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。
　　第三条 市房屋征收部门应当每年推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有三级资质(含)以上的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）名单供被征收人选择。
　　第四条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，评估机构可持房屋征收部门介绍函查询，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
　　评估机构评估测算新建商品房价格，如需向有关房地产开发企业征询销售价格时，房地产开发企业应当如实提供。
　　第五条 被征收房屋和用于产权调换房屋及其占用范围内的国有土地使用权的价值应当一并评估。
　　第六条 房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
　　第二章评估机构选定
　　第七条 房屋征收公告发布当日，房屋征收部门应当公布房屋征收评估机构选定方案，其主要内容应包括：
　　（一）房屋征收部门应当根据征收项目需要，就项目概况、评估范围、承担房屋征收评估的评估机构数量、评估期限等向纳入名单的评估机构发出报名通知，在报名并出具评估承诺书的评估机构中推荐2至5家作为候选评估机构，供被征收人选择。　　
　　（二）房屋征收部门应在征收范围内，就候选评估机构的资格、信誉、评估人员等情况进行公示，告知被征收人协商选定评估机构的权利、期限。候选评估机构应委派1至2名工作人员在房屋征收部门指定的地点进行现场介绍。
　　（三）承担房屋征收评估的评估机构由被征收房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会组织被征收人在房屋征收公告发布之日起15日内从候选评估机构中协商选择。超过50%的被征收人共同签字认可的评估机构，视为共同协商选定。
　　（四）在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门组织集中投票，并将投票选择评估机构的时间、地点和相关事宜告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个房屋所有权证一票的原则，到指定地点参与投票。依据计票结果，得票最多的评估机构当选。得票较多的评估机构出现两家以上票数相同的，房屋征收部门通过组织公开抽签或摇号的方式选定评估机构。
　　（五）参与投票的被征收人占被征收人总人数比例低于30%的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在候选评估机构中随机选定评估机构。
　　集中投票、抽签或者摇号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会代表进行监督。
　　第八条 承担房屋征收评估的评估机构（以下简称征收评估机构）选定后，房屋征收部门应当在征收范围内公告，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　房屋征收部门应当向征收评估机构支付评估费用，并从征收补偿费用中列支。
　　第三章被征收房屋价值评估
　　第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受委托的征收评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
　　第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第十一条 征收评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　因被征收人的原因不能或者被征收人拒绝对被征收房屋进行实地查勘的，房屋征收部门应当邀请无利害关系的第三人到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。征收评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同区域该类房屋进行评估。
　　第十二条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对各类评估方法进行适用性分析后，选用两种及以上评估方法对被征收房屋价值进行评估。只能选用一种评估方法的，需在评估报告中说明理由。
　　被征收房屋的类似房地产已形成交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　同时选用两种及以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十三条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、环境、设施配套、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响评估对象价值的因素。
　　第十四条 被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格，是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然和不正常的因素。
　　第十五条 征收住宅房屋评估时，测算的基本技术路线为：
　 （一）确定房屋类别。即根据房屋的建筑结构、层数确定住宅房屋的类别。
（二）确定评估基准价格。即确定被征收住宅房屋所处区位该类新建商品住宅房屋的市场价格。
　　该区位或者该区域有已建成该类商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建商品住宅房屋市场销售价格。该区位或者该区域没有该类新建商品住宅房屋的，可以依据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及施工图、建设标准、配套设施标准，推算该项目的商品住宅房屋的市场销售价格。
（三）测算价差。即确定被征收住宅房屋与该类新建商品住宅房屋的价差。
　　根据被征收住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素，确定被征收住宅房屋与该类新建商品住宅房屋的价差。
（四）依据评估确定的被征收住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被征收住宅房屋的货币补偿价值。
　　被征收房屋的货币补偿价值不得低于市人民政府确定的征收住宅房屋的最低货币补偿价值。
　　第十六条 非住宅房屋的货币补偿价值，应当按照本规定第十二条选用相应评估方法、参照被征收房屋类似房地产的市场交易价格，结合其房地产状况评估确定。
　　第十七条 被征收房屋附属物的补偿价值，由征收评估机构评估确定。
　　第十八条 征收评估机构应当按照房屋征收评估委托合同约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示7日。
　　公示期间，征收评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，房地产价格评估机构应当及时修正。
　　第十九条 分户初步评估结果公示期满后，征收评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人送达分户评估报告。
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
　　第二十条 被征收房屋已经装饰装修的，补偿价值由评估被征收房屋的同一评估机构结合成新评估确定，并出具单项装饰装修评估报告。征收当事人对装饰装修补偿价值协商一致的，按照协商价值确定。
　　第四章产权调换房屋价值评估
　　第二十一条 房屋征收部门应当向受委托的征收评估机构提供用于产权调换房屋情况。
　　第二十二条 产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第二十三条 产权调换住宅房屋和非住宅房屋的评估，分别按照本规定第十五条第（二）项、第十六条执行。
　　产权调换房屋为待建期房、在建工程、已竣工尚未办理房屋所有权证的，征收评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层单价的评估报告。
　　产权调换房屋为新建房屋且已经办理房屋所有权证的，征收评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。
　　第二十四条 产权调换房屋附属物的价值，由征收评估机构评估确定。
　　第二十五条 产权调换房屋为经济适用住房、限价商品住房的，政府确定的价格即为产权调换房屋价格，不再进行评估。
　　第五章复核评估和鉴定
　　第二十六条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自评估报告送达或收到之日起10日内，向征收评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十七条 原征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十八条 市房产管理部门应当成立由资深注册房地产估价师及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的市房地产价格评估专家委员会（以下简称市评估专家委员会），负责对征收评估进行技术指导,受理房屋征收部门、被征收人对征收评估机构做出的复核结果有异议的鉴定申请，出具书面鉴定意见。
　　第二十九条 被征收人或者房屋征收部门对原征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市评估专家委员会申请鉴定。
　　房屋征收评估复核结果鉴定程序由市房产管理部门制定。
　　第三十条 市评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
　　第三十一条 市评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　经市评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告。评估报告存在技术问题的，出具评估报告的征收评估机构应当重新出具评估报告。
　　经鉴定维持复核结果的，鉴定费用由申请鉴定的当事人承担。经鉴定需要重新评估的，重新评估的费用和鉴定费用由原征收评估机构承担。
　　第三十二条 房屋征收评估鉴定过程中，征收评估机构应当按照市评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明并提供评估技术报告。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
　　第六章监督管理
　　第三十三条 征收评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含评估技术报告)一并整理存档 ：
　 （一）征收评估委托书及征收评估委托合同；
　 （二）评估对象的权证材料及有关基本情况的证明材料；
　 （三）评估对象的实地查勘记录(文字、图片)等资料；
　 （四）可比实例的实地查勘记录(文字、图片)等资料；
　 （五）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
　 （六）其他涉及评估项目的必要资料。
　　征收评估机构完成并出具估价报告后，应对有关资料进行整理、归档和妥善保管。涉及办理证据保全手续的，征收评估机构应将评估报告(含评估技术报告)及估价过程中形成的有关资料同时提交委托方。
　　第三十四条 在房屋征收评估过程中，征收评估机构和注册房地产估价师按照《国有土地上房屋征收评估办法》第三十二条规定受到处罚的，由市房产管理部门记入其信用档案。
　　第三十五条 征收评估机构在房屋征收评估过程中违反本规定的，由房屋征收部门依法予以处罚。
　　第七章 附 则
　　第三十六条 本规定所称整体评估报告，是指关于征收范围内所有被征收房屋货币补偿价值的评估报告。
本规定所称分户评估报告，是指按房屋所有权证划分的被征收房屋货币补偿价值或者产权调换房屋价值的评估报告。
　　本规定所称房屋附属物，是指储藏室、车库、顶层阁楼、门斗、院墙、水池、水井、烟囱、水塔、苗木等。
　　第三十七条 在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的，参照本规定执行。受委托的评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层单价为基础结合建筑面积计算预测总价值的评估报告。
　　第三十八条 本规定自2012年4月1日起施行，有效期至2017年3月31日。



　　　　　　　　　　　　权利救济与权力监督
　　　　　　　　　　　　　　——执行复议制度价值功能的二元构造

　　　　　　　　　　　　◇ 张守国 　崔 璐 　程 立


执行复议制度是执行当事人、利害关系人不服执行法院作出的执行异议裁定而申请上一级法院重新裁定的法律制度，即对执行当事人、利害关系人不服执行异议裁定进行救济，也称其为程序性救济的再救济。

相对于执行当事人、利害关系人，执行复议制度具有权利救济的价值功能；相对于上级法院对下级法院错误的纠正，执行复议制度具有权力监督的价值功能。对执行复议制度而言，权利救济和权力监督是一个问题的两个方面,共同构成执行复议制度价值功能的两个基本单元。这就是执行复议制度价值功能的二元构造。

在新修改的民事诉讼法实施前，严格地讲，我国没有建立程序性救济制度，更没有真正意义上的执行复议制度。修改后的民事诉讼法第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”可以看出，该条确立了我国民事执行救济制度中的程序性救济方法，也确立了我国的执行复议制度。

一、执行复议制度权利救济的价值功能

（一）权利救济价值功能的法理分析

执行复议制度权利救济的价值功能，在于为初审遭受不利裁决的当事人提供救济，纠正导致不公正结果的错误、不公或不当的法官自由裁量，以增加裁决的正当性。

由于人类的知识、经验都是有限的，纵然是学术经验极为丰富的法官亦无法完全避免误判之情形发生。异议事项如果仅仅经过一次裁决即告终结，势必难以期待其认定事实及适用法律准确无误。每次裁决只不过是绝对正义和公平的接近，当这种接近被人为扭曲时(如腐败、过失或疏忽等)，就需要由另一种有效力量来矫正。因裁决本身的权威性和独立性要求，我们只能寻求更高一级的裁决力量来救济，通过再次行使并宣扬高一级裁决机构的权威，最终形成对裁决的确信。我们有理由确信，经过两次裁决后，裁决结果具有了向上述正义和公平进一步接近的可能。

设置执行复议制度一方面可以通过纠正错误而增加司法裁决客观上的正确性；另一方面，可以增加裁决的正当性。过于简易的决策过程往往使执行当事人、利害关系人对裁决结果产生怀疑，不满于一次裁决的执行当事人、利害关系人如果拥有一次倾吐机会，获得上一级法院的复审，那么程序的复杂性、法官人数的增加、审判者司法等级上的权威性，都可能令人感觉案件已经过慎重处理，这种感觉有助于强化司法的正当性。简言之，通过反复审查，不仅确保给执行当事人、利害关系人恰当且公正的权利保护，同时还能给执行当事人、利害关系人一个充分陈述的机会，以便作出让执行当事人、利害关系人能够接受的裁决。

（二）权利救济价值功能的具体形态

1.赋予执行当事人、利害关系人二次救济的权利。

执行异议意味着对执行行为合法性和妥当性的否认，裁决者往往从自身或部门利益出发，不愿意否认执行行为的合法性或妥当性。另一方面，执行工作的主要任务是通过执行实现申请执行人的债权，在债权的实现和被执行人或利害关系人合法权利的保护之间，前者容易受到重视，而后者却容易被忽视，这种观念上的倾向也容易导致裁决者在审查执行异议时，有意无意地放弃或忽略对被执行人或案外人利益的保护。由此可见，为执行当事人、利害关系人提供二次救济机会是非常有必要的。

2.为执行当事人、利害关系人提供法定执行救济程序。

民事诉讼法修改前，执行当事人、利害关系人主要是通过申诉、上访等非法律途径来寻求救济的。申诉、上访等救济方式缺乏法律依据，不能必然引起救济程序的启动，执行当事人、利害关系人很难真正获得救济。修改后的民事诉讼法首次以法律的形式确立了执行复议制度，规范了执行复议制度的运行程序，为执行当事人、利害关系人提供了法定的执行救济程序。

3.为执行当事人、利害关系人提供程序性执行救济。

执行异议和执行复议程序的设立是因为执行程序上的瑕疵侵害了执行当事人、利害关系人程序上的利益，其救济方法是一种程序上的救济，这种救济针对的是执行行为本身，而不涉及实体争议问题。执行复议在性质上属于程序性救济方式。

二、执行复议制度权力监督的价值功能

（一）权力监督价值功能的法理分析

作为强制实现债权人权利的国家执行权力，需要建立有效的权力监督机制。执行复议制度对执行权监督的价值功能即是这种权力监督机制的重要组成部分。

执行复议制度是控制法官偏私的有效程序装置，它使法官的偏私受到约束和控制，是为已完成的异议审理活动设置的纠错机制，通过对异议事项重新审查的方式对下级法院进行监督。为了避免裁决被复议法院变更或撤销，执行法院必然要约束自己的行为。这事实上也是执行复议制度权力监督价值功能的实现形式。

(二)执行复议制度权力监督的实现机制

现代社会对国家权力的监督主要是通过“权利对权力的制约”以及“权力对权力的制约”这两种方式进行的。执行复议制度对权力的监督同样是通过上述两种权力制约机制来实现的，即通过执行复议权和执行裁决权对执行权进行监督和制约。

1.执行复议权对执行权的监督与制约。