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谈“商品房认购协议”/郭旺生

时间:2024-07-15 21:53:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9018
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谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942

湖南省人民代表大会常务委员会关于维护老年人合法权益的决议(已废止)

湖南省人大常委会


湖南省人民代表大会常务委员会关于维护老年人合法权益的决议
湖南省人大常委会


(1987年1月21日湖南省第六届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过)


湖南省第六届人民代表大会常务委员会第二十三次会议,听取和审议了省人民政府顾问刘亚南受省人民政府委托所作的《关于老年人工作情况的汇报》。会议认为,敬老、养老是中华民族的传统美德,维护老年人的合法权益是社会主义精神文明建设的一项重要内容。老年人为社会作过
贡献,应当受到社会的尊重。为了维护老年人的合法权益,特作如下决议:
一、树立敬老、爱老、养老的社会风尚。全社会都要维护老年人的合法权益,一切国家机关、企业事业单位、社会团体和基层群众自治组织都要做好老年人工作,为保障老年人的身心健康提供条件。
二、严禁侮辱、虐待、遗弃老年人。违者,视情节轻重给予行政处分、行政处罚,直至依法追究刑事责任。
离婚、丧偶老年人有再婚或不再婚的自由,任何人不得干涉。
三、保护老年人的合法收入和财产。对侵占、强行分割老年人的财产的行为,当地人民政府和基层群众自治组织应予制止;提起诉讼的,人民法院应予受理。
四、保障老年人受赡养的权利。负有赡养义务而不尽义务的,所在单位或基层群众自治组织应予批评教育;经教育不改的,被赡养者可以向人民法院起诉,人民法院应予裁定;经裁定拒不执行的,人民法院应依法强制执行,其所在单位或基层群众自治组织应予协助。
五、保障老年人从国家和社会获得物质帮助的权利。农村“五保”老年人的供养,由当地乡(镇)或村统筹解决并负责落实,其生活标准不得低于当地农民一般的生活水平。城市鳏寡老年人的供养标准,当地民政部门应按经济发展和物价变化情况适时调整。
积极创造条件,兴办福利院、敬老院等老年人福利设施。离休、退休老年人的政治、经济、医疗及其他待遇,有关单位应按国家规定严格执行。
六、对侵犯老年人合法权益的行为,任何人都有权制止、检举和控告。有关单位应认真受理,不得推诿。



1987年1月21日

国务院办公厅转发国家教委关于推动联合办学和校际协作若干问题意见的通知

国务院


国务院办公厅转发国家教委关于推动联合办学和校际协作若干问题意见的通知
国务院

通 知
国家教委《关于推动联合办学和校际协作若干问题的意见》,已经国务院同意,现转发给你们,请结合实际情况贯彻执行。

关于推动联合办学和校际协作若干问题的意见

意见
跨部门、跨地区的联合办学和高等学校之间的协作,是克服我国高等教育管理体制的弊端,发展高等教育事业,提高教育质量和投资效益的重要途径。现就有关问题明确如下意见。

联合办学和校际协作的目标和原则
一、跨部门、跨地区联合办学,是指中央、国务院有关部门(以下简称中央部门)之间、地方(省、自治区、直辖市及地、市级政府)之间、中央部门和地方之间,在高等学校联合培养人才和进行科学研究。国家提倡和支持跨部门、跨地区的联合办学。
二、国家提倡和鼓励高等学校之间各种形式和内容的协作,包括互派教师兼课和进修,组织跨学科专业教学,互相借阅图书资料,互相开放实验室,专管共用大型精密仪器设备,联合培养研究生,联合创办新兴、交叉学科专业,联合进行科研攻关和科技开发,以及后勤服务相互支援等

三、联合办学和校际协作,要有利于调动用人部门向高等学校投资的积极性;有利于高等学校挖掘潜力,增强活力,提高教育质量、学术水平和办学效益;有利于形成高等学校合理的学科结构;有利于我国高等教育布局和结构的合理化,提高总体效益,更好地适应经济和社会发展的需
要。
高等学校之间的协作,要建立在自愿平等、互利互惠、取长补短、互相促进的基础上。
联合办学和校际协作,要在改善和加强国家对高等教育宏观管理的前提下,扩大和维护高等学校的办学自主权。
联合办学招生不能挤占原国家计划招生的办学条件。

支持跨部门、跨地区联合办学
四、国家鼓励中央部门之间、地方之间、中央部门和地方之间长期稳定的联合办学。
(一)中央部门之间、地方之间、中央部门和地方之间联合办学,培养学生在十届以上的,经审批纳入国家任务招生计划(简称国家计划,下同)。联合办学纳入国家计划,中央部门之间的,由国家教育委员会审批;中央部门和地方之间的,由国家教育委员会会同财政部审批;地方之
间的,由地方有关部门审批,报国家教育委员会备案。
(二)中央部门之间联合办学纳入国家计划的,基建投资由用人部门拨给高等学校,经常费由财政部核拨给学校主管部门,再由主管部门拨给高等学校。
(三)中央部门与地方所属高等学校签订办学合同并纳入国家计划的,基建投资由中央部门拨给地方高等学校,经常费由财政部核拨给中央部门,再由中央部门转拨给地方高等学校。地方与中央部门所属高等学校签订办学合同的,基建投资和经常费均由地方拨给高等学校。地方之间联
合办学纳入国家计划的,所需基建投资和经常费由用人地方拨给高等学校。
(四)联合办学的基建投资,根据国家规定的一般高等学校校舍规划面积定额和学生人数,由有关部门和地方将基建投资(包括土地征用费、设备购置费)和相应的国拨三大材料指标,拨给高等学校。
对于长期稳定的联合办学,中央部门或地方在给高等学校一次性基建投资后,根据校舍、仪器设备等固定资产的有效使用期以及物价上涨等情况,还应继续追加有关投资。

(五)纳入国家计划联合办学的规模,一般应由学校在其尚未达到的原核定规模内安排;如果需要,也可经有关部门批准,适当扩大办学规模。人事部门要按规定标准核定人员编制,增加的编制指标由学校主管部门(地方)负责安排。
(六)与高等学校签订办学合同的中央部门或地方,可以对联合办学的系科专业的服务方向、培养规格和教育质量提出意见;除按合同提供必要的办学条件外,应在科研任务、科技情报、实习场所、参加专业会议以及开展国际教育和科技交流等方面,给高等学校以必要的支持。
(七)纳入国家计划联合办学的毕业生,国家一般不予抽成;中央部门之间联合办学的毕业生,地方所需专业的留成比率不高于10%;地方之间、中央部门和地方之间联合办学的毕业生,学校所在地方一般不予留成。联合办学的招生计划,中央部门之间、地方之间联合办学的,由学
校主管部门(地方)编制;中央部门与地方之间联合办学的,由投资或主管部门编制,报国家教育委员会审批。
五、国家控制中央部门和地方继续新建高等学校和专业,以促进跨部门、跨地区联合办学。
(一)凡在现有普通高等学校通过联合办学和委托培养等途径,能够基本满足有关专门人才需求的,就不另行增设普通高等学校。
(二)凡已有专业能够满足或合理扩充后能够满足专门人才需要的,近期内一般不再增设专业点。确需增设专业点的,需征得专业对口中央部门和学校所在地方的同意,方能报国家教育委员会审批。中央部门和地方有权对与自己对口的专业和本地区内专业的布局,向国家教育委员会提

出意见和建议。
六、中央部门或地方应当积极支持所属高等学校同其他部门或地方签订长期办学合同,并做好组织服务工作。地方教育主管部门还应统筹考虑包括中央部门所属院校在内的本地区高等学校的联合办学,做好促进、协调、组织、服务工作。
七、中央部门或地方根据国家和本部门或本地区对人才的需要,可以直接与不隶属于自己的高等学校协商长期合同办学事宜。
八、高等学校根据国家和社会的需要及本身的办学条件和承受能力,在保证完成国家规定的培养学生计划的前提下,有权同非主管部门(地方)签订长期办学合同。对于其主管部门(地方)需要的专业,在优先满足主管部门(地方)需要的条件下,可与其他部门或地方签订办学合同;

对于其主管部门(地方)不需要的专业,可全部面向其他部门或地方办学。
九、高等学校与非主管部门(地方)签订办学合同,事前应主动征求主管部门(地方)的意见。主管部门或地方应主动安排所属高等学校同其他部门或地方签订办学合同,并将有关合同及安排意见报送国家教育委员会。
当主管部门或地方与所属高等学校对联合办学发生重大意见分歧时,由国家教育委员会协调或裁决。
十、联合办学招收本专科学生和研究生,考生必须参加全国统一考试;招生单位对考生应进行德智体全面考核,择优录取,不得降低录取标准。可以在招生简章中注明联合办学部分学生的分配去向。
十一、联合办学的具体管理形式,应在不改变学校、系科专业的隶属关系和由学校统一领导的前提下,由联合办学各方商定。
十二、纳入国家计划的联合办学,各方必须严格执行国家下达的计划,任何一方不得随意改变。确需变更计划时,必须由各方共同提出,国家教育委员会方予审理。
联合办学的各方,应当签订手续完备的合同,规定双方的权益和义务,以及违约一方所应承担的责任。鉴于存在部门机构调整等各种变动因素,跨部门、跨地区联合办学的合同应经过公证,具有法律效力。对中止或废除合同或影响国家计划完成的,应追究法律或行政责任。

推动高等学校的校际协作
十三、高等学校依据国家有关专业设置的规定,联合举办国家和社会急需的,以及边缘、综合性学科专业,国家教育委员会优先予以审批;其学位授予权的审批,也予以优先考虑。有关高等学校应共同努力办好这些专业,不得随意中止。国家提倡和鼓励单科性高等学校通过校际协作,
促进学科综合,提高教育质量、学术水平和办学效益。
十四、对于重点学科较多的开展校际协作有成效的高等学校,国家在部署重点科研任务、建设重点学科和国家实验室时,予以优先考虑和安排。
十五、地方教育主管部门应对本地区高等学校大型精密仪器设备的合理配置提出意见,以避免重复购置;应逐步建立和完善大型精密仪器设备的专管共用制度,以提高利用率。高等学校申报购置大型精密仪器设备时,应主动征求所在地方主管部门的意见。校际协作中共同购置大型精密
仪器设备,有关部门应优先审批。
十六、地方教育主管部门应加强统筹、组织、协调本地区高等学校联合与协作的职能。中央有关部门应当积极支持和配合地方开展这项工作。对组织、协调工作做得好,高等学校的群体优势发挥得好的地方,国家给予支持和鼓励。



1988年5月3日