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中国国有企业产权制度亟待完善/王璐

时间:2024-07-21 22:10:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8447
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中国国有企业产权制度亟待完善

王璐


内容提要:当今世界经济已是一个国际经济的大舞台,纵观当今世界五百强企业当中,我国企业寥寥无几,这与我国这要一个大国的地位和作用是不相适应的,更何况我国已加入了世贸组织,成为经济全球化的一个组成部分。中国企业如不尽快完善企业治理结构,提高企业效率,那是非常危险的。而产权制度的创新是提高企业效率的根本之所在。因此,探索一条适合迅速提高中国企业效率,符合中国国情的产权制度创新之路是当务之急。总体上讲,本文试图从产权理论的角度,通过借鉴和吸取国外企业治理的丰富经验,探讨中国国有企业产权制度创新的实践。
关键词:产权、治理结构、股票期权

中国国有企业经过二十多年的改革,取得了令人欣慰的成就。然而企业效率低下问题却一直尚未得到解决,这种效率低下的直接表现是国有企业的亏损情况持续恶化,通过分析研究,其主要原因是产权结构的不对应性,它是中国国有企业的基本问题。
一、产权的定义及其特征
产权是基于法学和经济学融合交叉而产生的关于财产的一组权能,是指不同主体对其资产投资于企业而形成的企业财产所享有的权利,它是决定企业采取何种治理结构,及剩余索取权与控制权在股东与经营者之间如何进行有效配置的前提与基础。
产权具有以下特征:1、它是一组权利,包括了财产权与非财产权;2、人力资本出资者是产权主体的重要组成部分;3、产权决定企业治理结构,其本质是将企业的剩余索取权与控制权在股东与经营者之间进行有效的配置,提高企业效率。
二、产权制度对提高企业效率的作用
企业同市场一样是一种资源配置的制度安排。企业之所以能对资源进行有效的配置,是基于企业通过层级决策制并实施了对资源配置的正确决策。决策作为智力范畴,属于人力资本的重要组成部分。它是企业资源配置中一项必不可少的投入品,因为生产是实时进行的,有关事件(如机器故障、技术创新或市场条件的变化)无法在订立初始生产协议时被预测到。有人将这种“有关事件”称之为“不确定性”(奈特,1921),有人将此又解释为“合同不完全性”(哈特,1995)。由于这种“不确定性”或合同的“不完全性”的存在,致使我们无法事先对资源配置做出完全有效正确的决策。对资源配置的决策是否正确,这关系到企业的效率与市场的竞争能力,乃至企业生死存亡之根本。
在古典制企业中,这种对资源配置的决策权是由企业的所有者实施的,因在这种企业中,所有者就是经营者,因此,所有权结构是单一的,即所有权与经营权是合一的,剩余索取权与控制权的安排是对应的。这种所有权结构应该说是比较有效率的。由于剩余索取权与控制权都由一个人—业主来实施,因此,他有追求企业资源配置效率最大化的动力与积极性并为之而努力拼搏。但在现代制企业中,企业的产权结构为多元的权利结构;所有者享有股权;公司法人(实际上是由董事长、总经理等代表)享有法人财产权。这种产权结构在西方经济学中被称为“两权分离”,即“所有权与控制权分离”。这种产权结构的设计,为那些具有企业家才能但不富有与那些富有但不具有企业家才能的人的合作奠定了基础。我们可以认为,现代股份公司是能力与财力之间的一种合作,这种合作为那些有能力无财力的人提供了从事经营活动的机会,同时为那些有财力无能力的人创造了赚取“利润”的机会。应该说,这种由企业家与资本家合二为一的模式是一种较好的有效率的制度安排。这种企业产权制度,不仅解除了资本所有者因企业经营不善,殃及其全部财产的后顾之忧,同时,为职业经理登上企业的经营管理舞台铺平了道路,有效地调动了股东与经营者的积极性,从而为扩大企业规模与提高企业效率,提供了有效保障。
三、中国国有企业产权结构呈不对应性状态
国有企业的经营者没有参与分享企业的剩余索取权。国有企业的经营者主要通过控制权来实现在职消费、成就感、权利欲的满足等收益。由于这种控制权收益具有不可有偿转让性和不可补偿性,一旦失去控制权本身就意味着失去一切相应的收益,这就要求经营者必须长期持有控制权(长期“在位”)。[1] 事实上,这是很难做到的,即使能够做到,也不能保证企业经营者的经营才能不弱化甚至消失。[2] 这种通过控制权而实现的收益,导致了经营者由于害怕失去它而反对企业被兼并,并把大量精力用于内部权力斗争而不是生产经营;同时有可能采取不惜代价向上级主管部门领导行贿等做法,来保住自己对企业的控制权,这将导致腐败问题的产生。因此,仅靠控制权提供激励是根本不够的,虽然它在一定程度上对经营者具有激励作用,但它是导致国有经济中存在大量无效率现象的主要原因。[3] 这种剩余索取权与控制权处于一种分离或不对应状态,因此将其称之为“产权结构的不对应性”。在我国,剩余索取权与控制权的合理配置问题还没有得到有效解决,产权结构的不对应性导致企业效率低下问题十分突出。
四、中国国有企业治理模式选择的思考
公司治理(corporate governance)是一个外来语,又可译作公司治理机制或公司治理结构。“公司治理”是直译,之所以在其后面加上“结构”或“机制”之类的词汇,可能是“公司治理”作为一个名词不大符合汉语表述习惯。
“所谓公司治理结构”,是指在所有权与控制权相分离条件下的现代企业中,通过对股东与经营者的剩余索取权与控制权的合理配置,提高企业效率的一种法律制度。其本质是如何通过一种财产(人力资本与非人力资本)权利的安排实现剩余索取权与控制权的对应配置,提高企业的效率与效益。
(一)企业治理结构演理的思考
从现有理论与实践看,企业治理结构大致有传统的“股权至上”模式、传统的“劳动控制”模式、欧洲的“共同决定”模式、日本的“经理协调”模式、“社会责任”模式及“共同治理”模式。[4] 这些模式所依据的体制背景不同,法律和经济权利分配也不同,因此,企业具体的制度安排也有很大差异。上述企业治理结构模式综合起来大致可分为两大类:“股权至上”模式与“利益相关者”的共同治理模式。
1、对“股权至上”治理模式的评析。“股权至上”理论已贯串于公司治理结构安排的公司立法之中,具体表现为:第一、公司的最高权力机关是股东大会,它由全体股东组成,决定公司的一切重大经营决策。股东大会在行使权力时,遵循资本平等的原则,同股同权,同股同利。每个股东对公司决策事项的影响力取决于其所持股份数额的多寡。第二,董事会的成员由股东选举产生,股东与董事会成员之间构成信托或委托代理关系;董事会选择经理人员,再由CEO任命一般的管理人员,相互之间是委托代理关系。当董事违反股东利益时,股东可以行使对董事的罢免权。第三,一定数量的股东组成监事会,行使对公司经营管理人员行为监督权。我国《公司法》基本采用了“股权至上”模式,在公司治理结构的设置上明确规定了股东会是公司的权利机构,董事会对股东会负责,监事会对董事、经理违法、违规及损害公司利益的行为进行监督。
2、对“利益相关者”共同治理模式的评析。由于“股权至上”模式强调企业要为实现股东利益最大化服务,忽略了经营者、雇员的人力资本在企业资源配置中的作用及其利益的有效配置,在一定程度上导致了劳资矛盾及贫富差距的扩大化。为了有效地解决这些矛盾与问题,逐渐发展形成了一种新的公司治理结构。这种理论认为,公司的发展离不开各种利益相关者,由于这些利益相关者对公司的绩效都做出了贡献,那么公司治理理所当然要为利益相关者服务,合理配置其权益,股东仅仅是其中之一。“利益相关者”模式在实践中也存在一些问题需要解决:首先,何谓“利益相关者”?这个概念尚不确定,缺乏可操作性;其次,让经营者对所有的利益相关者都负责任,等于他们对谁都不负责,或者就是让他们以整个联盟的利益为借口、为约束,追求他们自己的利益;再次,以利益相关者为抑制恶意收购,有可能造成严重的内部人控制,助长经营者的败德行为,最终使社会受损。
综上所述,我们可以得出这样的结论:第一,公司治理结构的选择安排并不存在一个统一的模式,究竟采用何种形式,与各国的文化根基有着密切的关系;第二,公司治理结构的设置从强调“股东利益至上”逐渐转化为注重保护“利益相关者”的利益,这表明,在现代企业中,人力资本作为一种资本形成已被人们所认可;第三,企业治理结构安排是否有效率取决于剩余索取权与控制权(或剩余控制权)的配置能否对应,在所有权与控制权相分离的现代企业中,对经营者与员工实施股票期权激励及员工持股计划,让他们参与企业决策,分享企业剩余索取权,是实现剩余索取权与控制权相对应、从而有效地解决两权分离导致的内部控制而造成对股东与企业利益损害的有效措施。
(二)中国国有企业治理模式选择的基本思路
“利益相关者”治理模式虽然存在一些不足,但它毕竟是今后企业治理的发展方向。我们应借鉴共同治理模式的有效经验,对中国国有企业治理结构进行改革。其基本思路为:对中国国有中小企业实施“MWS型”共同治理模式;对中国国有大型企业及上市公司实施“SM型”共同治理模式。
1、国有中小企业应实施“MWS型”共同治理模式。“MWS型”共同治理模式是指工人与经营者及投资者共同参与企业经营管理,分享企业剩余索取权与控制权的企业治理结构。其实质是要将企业剩余索取权与控制权在股东、经营者及员工之间进行合理配置,以调动各方当事人的积极性,提高企业效率。要想实现这个目标,实施员工持股制是一种较为有效的举措。应该说,现阶段,采用员工持股制对我国国有中小企业进行改革,是一种成本较低,又相对行之有效的措施。其目的是想通过产权改革,使广大员工与其他所有者结合成利益共同体,通过让广大员工分享企业剩余索取权的制度,增加员工对公司长期发展的关切度和管理的参与度。从而形成企业内部动力机制和监督机制,建立和完善公司治理结构。
2、国有大型企业应实施“SM型”共同治理模式。“SM型”共同治理是指企业的经营者与股东共同参与企业经营管理,分享企业剩余索取权与控制权的企业治理结构。其实质就是要将企业的剩余索取与控制权在股东和经营者之间进行合理配置,以调动经营者的积极性,提高企业效率。中国大型国有企业是中国国有企业起主导作用的关键部分。这类企业不仅资产规模大,而且技术含量高,采取职工持股的方式难以行之有效,否则就如同杯水车薪,不可能改变企业的治理结构,并且国有大型企业大多属于技术密集型企业,需要有专业化和规范化的人者进行科学管理。因此,对这类企业的治理,关键在于如何调动经营者的积极性,而将企业剩余索取权配置给经营者分享、让企业的剩余索取权与控制权在股东和经营者之间尽可能地相对应,这是提高中国国有企业的核心竞争能力和企业效率的十分有效的措施。
五、建立股票期权激励制度——中国国有企业产权制度创新法律研究
根据《公司法》的规定,中国国有企业基本上进行了公司制改造。改制后的国有企业可以分为两大类:有限责任公司(包括国有独资公司)和股份有限公司(包括上市公司和非上市公司)。对国有企业的经营者实施股票或股份期权激励,这是将企业剩余索取权配置给经营者十分有效的措施,也是中国国有企业产权制度的创新。
(一)中国引入股票期权激励制度的必要性
1、有利于与国际薪酬制度接轨;
2、有利于中国企业治理结构的变革与完善;
3、有利于缓解并解决中国企业家危机问题
(二)关于中国实施股票期权激励制度若干问题的立法思考
1、如何确定受权人。谁是股票期权的受权人,这是实施股票期权首先要解决的问题。从国外的实践看,股票期权受权人主要是公司的关键人。在我国企业中,关键人应主要包括公司的经理人员、董事会成员等高层管理人员及技术和业务骨干。
2、如何解决对股票期权实施的有效监管。实施股票期权的目的是为了激励经营者更好地为企业与股东利益服务,根据国外的经验,解决这些问题的有效措施是实施严格的信息披露制度。
3、关于对股票期权所得的征税问题。中国引入股票期权激励制度,在制定税收政策与规定时,应将受权人在行权日股票市场价与行权价之间的差价作为资本所得纳税(要有一定的限制条件),并且应延迟到出售股票时与资本增值收益一并纳税。
(三)修改《公司法》若干条款,为中国实施股票期权激励制度提供法律保障
1、中国实施股票期权激励存在的法律障碍。首先,根据我国《公司法》第23条与78条规定,有限责任公司与股份有限公司的注册资本为登记机关登记的全体股东的实缴的出资额与实收股本总额。这表明我国公司的设立采用的是实缴资本制。这种制度排除了公司在股票发行时预留一部分股份作为股票期权激励股票的可能性。而且《公司法》明确地告示公司不得回购股票,如果回购必须予以注销回购部分的股份。这实际上明确地否定了公司回购股票作为股票期权激励股票的可能性;其次,我国《公司法》第147条规定,经营者所持股票不能转让,股票期权难以产生激励作用。
2、关于修改《公司法》的几点建议。由于我国《公司法》的上述规定,使中国实施股票期权激励存在许多障碍,因此,适当修改《公司法》,从而推进股票期权激励制度在中国的早日实施,是极其必要的:首先,将实缴资本制改为折衷的授权资本制;其次,允许公司回购股份不减资;再次,允许受权人对其持有的股票期权在达到约定的时间后的任职期间每年可以适当比例售出。
六、结论
中国国有企业是计划经济的产物,通过二十多年的改革与制度创新,它们已从原来的作为政府附庸的国有国营企业逐渐转变为政企分开、自主经营、自负盈亏的市场竞争主体,但仍存在着一些问题。为提高中国国有企业的效率,我们有必要将剩余索取权配置给经营者和员工分享,使其剩余索取权与控制权相对应,而员工持股与股票期权激励制度的实施,是将剩余索取权配置给经营者和员工的极为有效的措施。

注释:
[1]张维迎:《控制权损失的不可补偿性与国有企业兼并中的产权障碍》[M],北京大学出版社2000年版。
[2]周其仁:《“控制权回报”和“企业家控制的企业”——“公有制经济”中企业家人力资本产权的个案研究》[J],《经济研究》,1997年第5期。
[3]张维迎:《控制权损失的不可补偿性与国有企业兼并中的产权障碍》[M],北京大学出版社2000年版。
[4]杨瑞龙:《企业共同治理的经济学分析》[M],经济科学出版社2001年版。

东营市人民政府关于印发东营市抚恤定补优抚对象医疗保障办法的通知

山东省东营市人民政府


东营市人民政府关于印发东营市抚恤定补优抚对象医疗保障办法的通知
  二OO八年四月二十四日

  东政发〔2008〕12号

各县区人民政府,市政府各部门、单位:

  现将《东营市抚恤定补优抚对象医疗保障办法》印发给你们,望认真遵照执行。

  东营市抚恤定补优抚对象医疗保障办法

  第一条 为了保障抚恤定补优抚对象医疗保障待遇,根据《军人抚恤优待条例》、《山东省抚恤定补优抚对象医疗保障办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称抚恤定补优抚对象(以下简称优抚对象),是指具有本市城乡居民户籍且在本市行政区域内领取定期抚恤金或者定期定量补助的退出现役的残疾军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员。
  第三条 优抚对象依照本办法规定享受医疗保障待遇,保障水平应当与当地经济发展水平和财政负担能力相适应。
  第四条 优抚对象按照属地原则参加相应的城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和农民医疗保险。
  第五条 优抚对象医疗保障工作由民政、财政、劳动保障、卫生等部门在各自职责范围内管理并组织实施。
  民政部门负责审核、认定优抚对象身份,将符合条件的优抚对象纳入城乡医疗救助范围,为所在单位无力参保和无工作单位的参加城镇职工基本医疗保险的人员统一办理参保手续,按预算管理要求编制年度优抚医疗补助资金预算,报同级财政部门审核。
  财政部门应当将优抚医疗补助资金列入本级财政预算,并会同有关部门加强资金管理和监督检查。
  劳动保障部门应当将符合条件的优抚对象纳入城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险,按规定保障参保优抚对象享受相应的医疗保险待遇,向民政部门提供已享受医疗保险待遇的优抚对象有关情况。
  卫生部门应当将符合条件的优抚对象纳入农民医疗保险,加强对医疗机构的监督管理,规范医疗服务,提高服务质量,落实优质服务措施,保障医疗安全,向民政部门提供已享受农民医疗保险待遇的优抚对象有关情况。
  第六条 一至六级残疾军人参加城镇职工基本医疗保险,并同步参加大额医疗费用补助。有工作单位的,其单位缴费部分和个人缴费部分由所在单位缴纳。无工作单位或者所在单位经审核确定为特困企业的,由所在地县区人民政府民政部门统一办理参保手续,其单位缴费部分和个人缴费部分,经县区人民政府劳动保障、民政、财政部门共同审核确认后,由所在地县区人民政府解决。
  第七条 城镇七至十级残疾军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、复员军人、参战退役人员按照有关规定参加城镇职工基本医疗保险或者城镇居民基本医疗保险。
  参加城镇职工基本医疗保险的,有工作单位的随所在单位参加城镇职工基本医疗保险,其单位缴费部分由所在单位按照有关规定缴纳;无工作单位或者所在单位经审核确定为特困企业的,由所在地县区人民政府通过多渠道筹资帮助其参保。个人缴费部分由个人负担。
  参加城镇职工基本医疗保险的,同步参加大额医疗费用补助。有工作单位的,其缴费部分由所在单位按规定缴纳;无工作单位或者所在单位经审核确定为特困企业的,其缴费部分由所在地县区人民政府通过多渠道筹资帮助其参保。
  参加城镇居民基本医疗保险,其个人缴费有困难的,由所在地县区人民政府帮助其参保。
  第八条 农村七至十级残疾军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员参加农民医疗保险。七至十级残疾军人的个人缴费部分由市财政负担;其他人员的个人缴费部分由所在地县区人民政府解决。
  第九条 优抚对象在定点医院就医时,凭证件优先挂号、优先就诊、优先取药、优先住院,并享受下列优惠:
  (一)免收其门诊挂号费、普通门诊诊疗费、门诊出诊费、专家挂号费、急诊挂号费、急诊观察床位费和病房的空调费、暖气费;
  (二)检查治疗项目费用减免比例不低于20%;
  (三)药品费用减免比例不低于10%。
  支持、鼓励和引导医疗机构采取多种措施减免优抚对象的医疗费用。
  第十条 一至六级残疾军人在定点医院发生的门诊费用,先从个人账户中列支。个人账户不发放到个人,由医疗保险经办机构统一管理。个人账户当年结余转下年度使用,超出个人账户的定点门诊费用由县区人民政府负担。
  一至六级残疾军人在城镇职工基本医疗保险和大额医疗费补助规定范围内发生的住院医疗费用,起付标准以下、最高支付限额以上以及个人负担部分,由所在地县区人民政府帮助解决。
  第十一条 参加城镇居民基本医疗保险、农民医疗保险的,在定点医院发生的门诊医疗费用,享受定额门诊补助、慢性病补助。定额门诊补助由所在地县区人民政府解决,不得以现金形式发放。
  七至十级残疾军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、复员军人的定额门诊补助为每人每年不低于180元,带病回乡退伍军人、参战退役人员的定额门诊补助为每人每年不低于120元。
  门诊慢性病医疗费用在按照城镇居民基本医疗保险、农民医疗保险规定报销的基础上,由县区人民政府给予补助。慢性病病种、用药范围、补助标准等参照城镇职工基本医疗保险的有关规定确定。
  第十二条 参加城镇居民基本医疗保险、农民医疗保险的,在城镇居民基本医疗保险或者农民医疗保险规定报销范围、限额内的住院医疗费用,按照规定比例报销后的剩余部分,由所在地县区人民政府按照下列标准给予补助:
  (一)七至十级残疾军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属、复员军人的补助比例不低于50%;
  (二)带病回乡退伍军人、参战退役人员的补助比例不低于25%。
  第十三条 七至十级残疾军人旧伤复发的医疗费用,已经参加工伤保险的,由工伤保险基金支付。未参加工伤保险,有工作单位的,由工作单位解决;无工作单位或者所在单位经审核确定为特困企业的,由所在地县区人民政府解决。
  第十四条 优抚对象因患大病医疗费用支出数额较大,其医疗费用在经城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、农民医疗保险报销以及医疗补助后,个人负担仍有较大困难的,由个人提出申请,经县区人民政府民政部门审核批准后,给予特别救助。特别救助的具体办法和标准由所在地县区人民政府规定。
  第十五条 具有双重或者多重身份的优抚对象,按照就高原则享受医疗待遇。
  第十六条 市、县区人民政府积极筹措优抚医疗补助资金。优抚医疗补助资金的来源为:
  (一)上级人民政府及有关部门拨付的专项资金;
  (二)本级人民政府财政预算资金;
  (三)依法可以用于优抚医疗补助的福利彩票公益金;
  (四)依法接受的社会捐助资金;(五)依法筹措的其他资金。优抚医疗补助资金在中央和省财政专项补助的基础上,由市和县区两级列入财政预算。
  第十七条 优抚医疗补助资金应当纳入财政社会保障资金专户,实行专账管理,单独核算,专款专用。严禁贪污、挪用、截留、挤占。
  第十八条 优抚对象医疗保障管理单位及其工作人员、参与优抚对象医疗保障工作的单位及其工作人员有下列行为之一的,由其主管单位责令改正;构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分:
  (一)违反规定审批优抚对象医疗保障待遇的;
  (二)在审批优抚对象医疗保障待遇中出具虚假证明的。
  第十九条 优抚对象所在单位未按规定缴纳城镇职工基本医疗保险费用的,由所在地县区人民政府劳动保障部门责令限期履行义务;逾期仍未履行的,按照国务院《社会保险费征缴暂行条例》的规定予以行政处罚。因不履行缴费义务使优抚对象受到损失的,应当依法承担赔偿责任。
  第二十条 优抚对象虚报骗领医疗报销费、优抚医疗补助资金的,由所在地县区人民政府民政部门给予警告,并限期退回非法所得;情节严重的,停止其享受的优抚医疗保障待遇。
  第二十一条 县区人民政府应当根据本办法制定实施细则,保障优抚对象医疗待遇。
  第二十二条 本办法自发布之日起施行。


武汉市房产管理条例

湖北省人大常委会


武汉市房产管理条例
湖北省人大常委会


(1992年12月19日武汉市第八届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 房屋产权登记
第三章 房产交易
第四章 房产抵押
第五章 房屋租赁
第六章 房屋使用和修缮
第七章 房产纠纷仲裁
第八章 罚 则
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强房产管理,保障房屋所有人、经营人和使用人的合法权益,适应社会主义现代化建设和社会主义市场经济的需要,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房屋及其附属设施的管理。
第三条 房屋所有人、经营人和使用人依法行使房屋所有权、经营权和使用权,并承担相应义务。
第四条 房屋所有人依法享有该房屋使用范围内的土地使用权;房屋所有权转移时,其使用范围内的土地使用权依法随之转移。
第五条 市、区县房地产管理局负责本条例的实施,按照市人民政府规定的权限管理本行政区域内的房地产。
第六条 市房地产管理局直接管理的公有房屋(以下简称直管公房),由市、区县房地产经营单位负责经营管理;其他单位和个人所有的房屋,由单位和个人自行经营管理或者委托房地产经营单位经营管理。

第二章 房屋产权登记
第七条 房屋所有权实行登记制度。房屋所有权取得、变更或者灭失,房屋所有人应当向市、区县房地产管理局申请登记,领取、更换或者注销《房屋所有权证》。
房屋拆迁,拆迁人应当向市、区县房地产管理局提交《房屋所有权证》,办理注销手续。
第八条 房屋系两个或者两个以上所有人共有且不可分割的,共有人应当共同申请登记,领取《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》。
第九条 以房屋设定抵押、典当等他项权利的,他项权利人应当会同房屋所有人共同申请房屋他项权利登记,领取《房屋他项权证》。
第十条 申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记,应当持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,并按照下列规定提交证件:
(一)新建、改建、扩建房屋的,提交建设工程规划许可证、用地规划许可证;改建、扩建房屋的,还应当提交原《房屋所有权证》;
(二)因买卖、交换、赠与、继承、分割等转移房屋所有权的,提交原《房屋所有权证》、交易契约或者按照国家规定须提交的公证书等法律文书;
(三)购买房屋开发经营企业出卖的房屋的,提交房屋交付凭证和交易契约;
(四)房屋灭失的,提交原《房屋所有权证》和灭失的证明;
(五)以房屋设定他项权利的,提交《房屋所有权证》和有关设定他项权利的协议书;以已受限制的房屋设定他项权利的,还应当提交允许该房屋设定他项权利的书面材料;以房屋设定的他项权利变更或者终止的,提交《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和变更或者终止他项权利的

协议书。
申请房屋所有权登记或者房屋他项权利登记,应当按照规定缴纳登记费、测丈费。
第十一条 房屋所有权取得、变更或者灭失登记的申请期限为自权利取得、变更或者灭失之日起90日以内,房屋他项权利登记的期限为自权利取得、变更或者终止之日起30日以内。不能按期申请登记的,应当报请市或者区县房地产管理局批准延期,但延期时间不得超过一年。
房地产管理局对于证件齐全的申请,应当自收到之日起30日以内办完登记手续。
第十二条 任何单位和个人不得冒领、涂改或者伪造《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》。

第十三条 有下列情形之一的房屋,不予办理所有权登记或者他项权利登记:
(一)属于违章建筑或者临时建筑的;
(二)所有权有争议的;
(三)被依法限制或者查封的;
(四)证件、资料不全又不能提交证明的。
第十四条 市、区县房地产管理局对《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》定期进行验证,发现权证与事实不符的,应当及时作出决定,予以更正或者撤销。
第十五条 因所有权权属不明,或者所有人下落不明又无合法代理人等原因,造成无人管理又无人主张权利的房屋,由人民法院指定代管。
人民法院指定房地产经营单位代管的房屋,按照直管公房管理。
第十六条 代管房屋因不可抗力毁损的,代管单位不负赔偿责任。
第十七条 对代管房屋主张所有权的,经人民法院认定后终止代管,并由代管单位与合法权利人进行经济结算。
代管期满,由人民法院发出公告寻找权利人;公告满一年后无人提出所有权主张的,由人民法院以无主财产依法收归国家或者集体所有。

第三章 房产交易
第十八条 房产交易,是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。
第十九条 有下列情形之一的房屋,不得交易:
(一)所有权未经确认为合法或者有争议的;
(二)设有他项权利的;
(三)其他共有人或者承租人未放弃优先购买权的;
(四)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
(五)人民法院或者仲裁机构裁定限制交易的;
(六)法律、法规规定其他不得交易的。
第二十条 房产交易,双方当事人应当自交易协议书签订之日起30日以内持协议书,个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,以及下列证件,到市、区县房地产交易管理所办理交易立契审核手续,并缴纳税费:
(一)房屋开发经营企业出卖的房屋,由买方提交房屋交付凭证;
(二)直管公房交易,由卖方提交市房地产管理局的审批证件;
(三)机关、团体、企业、事业单位购买城镇私有房屋,由买方提交区县人民政府或者其指定的房地产管理局的审批证件,卖方提交《房屋所有权证》;
(四)建造在乡村集体所有制土地上的房屋的交易,由卖方提交房屋所在地的乡(镇)人民政府或者村民委员会出具的证明和《房屋所有权证》;
(五)其他房产交易,由双方分别提交《房屋所有权证》和有关证明。
房地产交易管理所对证件齐全的申请,应当自收到之日起15日以内办完审核手续。
禁止私自交易房屋。
第二十一条 房产交易,双方当事人还应当到市房地产管理局审核确认的部门申请评估房屋价格,并按照规定缴纳评估费。
房产交易价格由双方当事人参照评估价协商议定。
第二十二条 房产交易,按照规定须缴纳土地收益的,卖方缴纳后方可办理房产交易手续。
第二十三条 共同共有的房产出卖时,须取得全体共有人的同意;按份共有人之一出卖自有部分的房屋,应当提前30日书面通知其他共有人,其他共有人在同等条件下有优先购买权。
房屋所有人出卖已出租的房屋,承租人在同等条件下有优先购买权。
第二十四条 出卖由国家或者有关单位补贴购买、兴建的房屋,按照国家有关规定办理交易手续。
第二十五条 房屋赠与,接受赠与房产的受赠人,应当持房产所有人的《赠与公证书》和本人《接受赠与公证书》,或者持双方共同办理的《赠与合同公证书》,以及《房屋所有权证》、契证,到市、区县房地产交易管理所办理所有权转移登记手续,缴纳税费。
第二十六条 市、区县房地产交易管理所对房产交易应当严格审查核实,方能办理产权转移手续;发现已成立的房产交易与事实不符的,应当报经同级房地产管理局批准,予以撤销。

第四章 房产抵押
第二十七条 房产抵押,是指抵押人向抵押权人提供自己合法所有或者第三人依法提供的房屋,作为清偿债务担保的行为。
第二十八条 有下列情形之一的房屋,不得设定抵押:
(一)所有权有争议的;
(二)用于教育、医疗等公共福利事业的公有房屋;
(三)被确定为文物保护单位的革命遗址、古建筑;
(四)被依法采取财产保全措施的;
(五)已书面承诺不作抵押的;
(六)法律、法规规定其他不得抵押的。
第二十九条 房产抵押,双方当事人必须签订抵押合同,并自合同签订之日起30日以内持抵押合同、《房屋所有权证》、个人身份证件或者法人、其他组织资格证明以及有关批准文件,向市、区县房地产管理局申请办理抵押登记手续。
变更或者终止抵押合同,双方当事人应当自变更或者终止之日起30日以内向市、区县房地产管理局申请办理变更或者注销登记手续。
第三十条 有下列情形之一的,抵押权人有权依照法律、法规的规定申请处分抵押房屋:
(一)抵押人未依约清偿债务的;
(二)抵押人死亡或者被依法宣告失踪、死亡,无人代为清偿债务的;
(三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代管人拒不清偿债务的;
(四)抵押人解散或者被依法宣告破产的。

第五章 房屋租赁
第三十一条 房屋租赁,是指房屋所有人或者经营人作为出租人,将房屋使用权交付承租人使用,承租人支付租金的行为。
房屋租赁,双方当事人应当签订租赁契约。
第三十二条 有下列情形之一的房屋,不得租赁:
(一)无合法的房屋所有权证件或者未经房屋所有人授权委托的;
(二)房屋严重损坏,经鉴定确认不能保证居住或者使用安全的;
(三)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
(四)法律、法规规定其他不得租赁的。
第三十三条 房屋租金分为标准租金和协议租金,标准租金由市人民政府统一制定,协议租金由租赁双方当事人参照标准租金协商议定。
禁止租赁双方当事人隐瞒房屋租金额。
第三十四条 实行协议租金的房屋租赁,双方当事人应当自租赁契约签订之日起15日以内,持个人身份证件或者法人、其他组织资格证明,出租人还应当提交《房屋所有权证》或者其他有权出租该房屋的合法证件,到房屋所在地的区县房屋租赁管理站申请办理租赁审核手续,并缴纳
税费。
第三十五条 出租人应当按照租赁契约约定的时间将出租房屋交付承租人使用;逾期未交付使用的,应当承担违约责任。
承租人应当按照租赁契约约定的时间交付房租,无正当理由逾期未交付房租的,承租人应当承担违约责任。
第三十六条 出租人在租赁期限届满后,继续出租房屋,原承租人在同等条件下有优先承租权。继续租赁房屋的,双方当事人应当续订租赁契约。
房屋租赁期限届满后不续订租赁契约的,租赁关系终止,承租人应当退出原承租的房屋,退出确有困难的,可以与出租人协商延长使用期;延长使用期的使用费可以高于原租金标准。
第三十七条 房屋租赁期限未满,一方当事人要求解除租赁契约的,应当征得另一方当事人同意。
第三十八条 租赁非居住房屋后,承租人将该房屋转让、转租他人使用,或者用于同他人联营的,应当征得出租人同意,并重新签订租赁契约,实行协议租金。
第三十九条 租赁居住房屋,承租人与其有常往户口而他处无住房的同住3年以上的近亲属,对该房屋享有共同承租权。
享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的,在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困难的情况下,出租人应当予以支持。
第四十条 承租人改变承租房屋用途或者对承租房屋进行改建、增添设施或者影响结构的装修的,应当征得出租人同意,并签订书面协议,明确费用由何方负担和新添建筑、设施等的权属。
涉及城市规划和建筑管理的,还应当按照有关法律、法规规定办理手续。
第四十一条 临街居住房屋改作非居住房屋使用的,出租人应当与承租人协商,按照有关规定作好安置。
第四十二条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止租约,收回房屋:
(一)擅自转租的;
(二)擅自改变约定用途或者损坏房屋及其附属设施的;
(三)利用承租房屋进行违法活动,损害他人或者社会公共利益的;
(四)无正当理由闲置承租的公有房屋达六个月以上的;
(五)无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的;
承租人有前款行为,给出租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第四十三条 承租人将承租房屋与他人调换使用,应当征得出租人同意,并到市房地产管理局指定的部门办理调换手续,签订新租赁契约,注销原租赁契约。
房屋调换手续办完后,不按约定期限调换房屋的,承担违约责任。
第四十四条 房屋调换,可以由受益方对另一方给予补偿,但实行补偿必须征得出租人同意,并到市房地产管理局指定的部门办理手续。
第四十五条 有下列情形之一的房屋,不得调换使用:
(一)无合法租赁契约的;
(二)拆迁行政主管部门公告将要拆除的;
(三)损坏承租房屋未予修复、赔偿的;
(四)拖欠租金或者有租赁纠纷的;
(五)其他不宜调换的。

第六章 房屋使用和修缮
第四十六条 使用人应当合理使用和爱护房屋,不得擅自拆改、搭建或者超负荷使用,不得从事影响房屋安全使用的活动。因使用不当,造成房屋损坏或者他人损失的,应当及时修复或者赔偿损失。
第四十七条 使用房屋的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助和公平合理的精神,正确处理给水、排水、通电、通行、通风、采光等方面的相邻关系,保持良好的居住环境。
对共同使用的房间、通道和庭院应当合理使用,保持畅通;对共同使用的楼梯间,不得乱堆杂物。
承租人之间因使用公共部位发生争议时,应当以租赁契约规定为准;租赁契约无规定或者规定不明的,以历史形成的状态为准或者由出租人进行调解。
第四十八条 供电、供水、供气、供热、电信等部门因从事管线施工损坏房屋及其附属设施的,应当及时修复或者赔偿损失。
第四十九条 房屋经营人应当加强对住宅区和里巷内房屋附属设施的管理,保持完好、畅通。任何单位或者个人不得阻塞、破坏。确需开挖的,必须与房屋经营人签订协议,并限期修复。
第五十条 任何单位或者个人不得非法占用他人房屋;非法占用拒不迁出的,受害人有权向人民法院起诉。
第五十一条 出租人应当及时修缮房屋及其附属设施,保证承租人的居住安全和正常使用;因修缮不及时,造成安全事故和妨碍正常使用,使承租人或者他人受到损失的,应当承担赔偿责任。
第五十二条 出租人修缮出租房屋,承租人和相邻人应当予以配合,不得借故阻碍,确需承租人迁移过渡的,承租人应当予以支持,但出租人应当保证承租人在房屋修缮完毕后及时迁回;阻碍房屋修缮造成事故的,应当由责任人承担法律责任。

第五十三条 异产毗连房屋及其共用附属设施的修缮和保养责任,由房屋所有人按所有权份额分别承担。
第五十四条 代管房屋及其附属设施的修缮和保养责任,由受托人承担。但另有约定的除外。
第五十五条 房屋修缮范围和标准以及修缮工程质量标准,按照国家专业技术规定执行。
房屋修缮应当符合白蚁防治的要求。
第五十六条 有下列情形之一的房屋,所有人或者经营人应当及时向房屋安全鉴定机构申请鉴定:
(一)出现不安全因素的;
(二)达到规定的使用年限或者前次安全鉴定确定的使用期限的;
(三)改变用途危及安全的;
(四)公共场所用房五年未作安全鉴定的。
第五十七条 经房屋安全鉴定机构确认为危房的,房屋所有人或者经营人应当按照鉴定中提出的要求及时处理;不作处理或者阻碍处理造成事故的,由责任人承担法律责任。
第五十八条 市、区县房地产管理局应当督促房屋所有人或者经营人及时修缮房屋和申请房屋鉴定,在房屋发生突发性险情时,有权采取排险措施,排险费用由房屋所有人或者经营人承担。
第五十九条 承租人或者相邻人发现房屋有不安全因素而房屋所有人或者经营人不向房屋安全鉴定机构申请鉴定时,可以自行申请;鉴定为危房的,鉴定费用由房屋所有人或者经营人承担;鉴定为非危房的,鉴定费用由申请人承担。

第七章 房产纠纷仲裁
第六十条 房产纠纷仲裁机构是市、区县房地产管理局设立的房地产仲裁委员会(以下简称仲裁委员会)。
第六十一条 因房屋的所有权、交易、抵押、租赁、使用、修缮等发生民事纠纷的,当事人可以向房屋所在地的区县仲裁委员会申请仲裁,涉外房产纠纷向市仲裁委员会申请仲裁;当事人也可以直接向人民法院起诉。
第六十二条 仲裁委员会不受理下列房产纠纷:
(一)一方申请仲裁,另一方向人民法院起诉的;
(二)人民法院已经受理或者已审理终结的;
(三)经公证机关公证后发生纠纷的;
(四)超过法律规定保护时效的;
(五)法律、法规规定其他不应当受理的。
第六十三条 仲裁委员会仲裁房产纠纷,依照仲裁规则进行,实行合议、回避、公开审理和一次裁决制度。
第六十四条 仲裁委员会仲裁房产纠纷,可以先行调解,调解必须自愿、合法。
调解未达成协议或者当事人在调解书送达前翻悔的,仲裁委员会应当在20日以内作出仲裁决定。
第六十五条 不服仲裁委员会作出的仲裁决定的,可以在仲裁决定书送达之日起15日以内向人民法院起诉;逾期不起诉的,仲裁决定即发生法律效力。
当事人必须履行已发生法律效力的调解书和仲裁决定书;一方不履行的,另一方可以申请人民法院强制执行。
第六十六条 仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定,发现确有错误的,由仲裁委员会主任提交本委员会讨论,重新作出仲裁决定。
市仲裁委员会发现区县仲裁委员会作出的已发生法律效力的仲裁决定确有错误的,有权予以撤销,并责令重新作出仲裁决定。
第六十七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁,按照有关规定交费。

第八章 罚 则
第六十八条 违反本条例规定的,由市、区县房地产管理局按照下列规定处罚:
(一)不按照规定办理产权登记或者租赁审核手续的,责令限期补办;逾期仍不补办的,每逾期满30日,加收1至2倍登记费或者审核费;
(二)冒领、涂改或者伪造房产权证的,收缴权证,并视情节轻重,处以房价3%以下的罚款;
(三)不按照规定办理房产交易手续,或者以赠与名义买卖房屋的,其交易、赠与无效,并对双方当事人各处以房价2%以下的罚款;
(四)在房产交易中,不按照规定缴纳土地收益的,除追缴土地收益部分外,并处以应缴土地收益部分3倍以下的罚款;

(五)私自转让、转租承租的房屋,私自将承租房屋与他人联营,或者在房屋租赁中隐瞒租金额的,没收非法所得,并处以相当非法所得50%以下的罚款。
违反使用和修缮规定的,按照有关规定处理。
违反本条例规定,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第六十九条 当事人不服市、区县房地产管理局行政处罚决定的,可以依法向作出行政处罚决定的行政机关的上一级行政机关申请复议,或者直接向人民法院起诉;逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,由作出该行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第七十条 阻碍房产管理工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七十一条 房产管理工作人员玩忽职守,或者滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第七十二条 外国人,无国籍人,台湾、香港、澳门同胞,华侨以及外商投资企业在本市行政区域内的房产管理,适用本条例。法律、法规另有规定的除外。
第七十三条 本条例规定的交易、租赁契约文本和抵押合同书,由市房地产管理局统一印制。
第七十四条 实施本条例的有关办法,由市人民政府另行制定。
第七十五条 本条例实施中的具体问题由市房地产管理局负责解释。
第七十六条 本条例自公布之日起施行。



1993年2月13日