是不定期租赁而不是定期租赁——与姜成慧讨论

左志平


[原文如下]
案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同，
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

[姜成慧观点]
左老师的观点我总结为：合同法的总则与分则存在着矛盾之处，分则效力要低于总则的效力，因此应适用总则之规定，判定房屋租赁为定期租赁。
个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处：第一，分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出，只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定，在适用上应以分则为先，而后考虑总则。因此，总则效力高于分则一说于法律规定矛盾，应为错误。第二，合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题，如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状，不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题，是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。
综上，我认为双方间的合同是有效成立的，合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系，但必须给予B公司必要的准备时间，并且，A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。
姜成慧同志的观点可以归纳为：一、分则有规定的应当先适用分则，而不能适用总则，二认为总则第36条与分则第215条并不矛盾。
对于姜成慧同志的提出的意见我赞同。
合同法第25条规定的是合同成立问题，但从具体的内容看，它是解决没有签订书面合同，但已经实际履行主要义务的，并且另一方已经接受的，合同成立问题。根据中国人民大学王利民教授所著的《合同法研究》一书关于合同成立的解释，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。我国《民法通则》第85 条规定：“合同是当事人之间设定、变更、终止民事关系的协议。”《合同法》第2条规定：“ 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”由此可见，合同本质上是一种合意，合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。合同的成立必须具备如下条件：第一，存在双方或多方订约当事人。所谓订约当事人是指实际订约合同的人，在合同成 立以后，这些主体将成为合同的主体。订约当事人既可以是公民，也可以是法人和其他组织 （如合伙等）。无论订约当事人的形态如何，合同必须存在着两个利益不同的订约主体。也就是说，合同必须具有双方当事人，只有一方当事人则根本不能成立合同。第二，订约当事人对主要条款达成合意。合同成立的根本标志在于，合同当事人就合同的主要条款达成合意。什么是合同的主要条款？对此现行立法的规定是比较宽泛的，我国《 合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名 称或姓名和住址；（二）标的；（三）数量，（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”值得注意的是，该条使用了“一般包括”而未使用“必须包括”的用语，表明上述条款并不是每一个合同所必须包括的主要条款。事实上，上述某些条款并不必要为所有的合同所包括。我们认为，各种合同因性质不同，所应具备的主要条款也是不一样的。为了准确认定合同 的主要条款，需要法院在实践中根据特定合同的性质而具 体认定哪些条款属于合同的主要条款，而不能将《合同法》第12条所泛泛规定的合同条款都 作为每个合同所必须具备的主要条款，否则将会导致大量的合同不能成立并生效。从实践看来，当事人在从事交易的活动中常常因为相距遥远、时间紧迫等原因，不能就合同的每一项具体条件进行仔细磋商，或者因为当事人欠缺必要的合同法知识等未能就合同所涉及的每一个具体条款进行深入的协商，从而使合同规定的某些条款不明确或欠缺某些条款，但这并不一定导致合同的不成立。只要当事人就合同的主要条款达成合意，合同就可以成立 。如在一般的国内货物买卖中，只要当事人就标的和价金达成合意就可以使合同成立。即使合同缺乏对履行期限、地点等条款的规定，也可以根据《民法通则》第88条的规定加以解释或填补。还要看到，达成一致的协议意味着当事人意思表示一致，至于当事人的意思表示是否真实，则是考虑合同效力的主要条款。第三，合同的成立应具备要约和承诺阶段。《合同法》第13条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”要约和承诺是合同成立的基本规则，也是合同成立必须经过的两个阶段。如果合同没有经过承诺，而只是停留在要约阶段，则合同根本未成立。，我们认为不宜将当事人具有订约目的作为合同成立的要件。以上只是合同的一般成立要件。实际上由于合同的性质和内容不同，因此许多合同还可 能具有其特定的成立要件。例如，对实践合同来说，应以实际交付物作为其成立要件；而对于要式合同来说，则应履行一定的方式才能成立。
《合同法》第215条规定“租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同。”该条对定期租赁的合同形式作出规定，定期租赁要求合同当事人双方必须签订书面合同。根据清华大学崔建远教授对合同形式的解释， 合同的形式，又称合同的方式，是当事人合意的表现形式，是合同内容的外部表现，是合同内容的载体。
从合同法的历史发展看，在合同的形式上明显地表现出从重形式到重意思的变化规律。 这是在交易安全允许的前提下，适应不断发展的社会经济越来越强烈地要求交易便捷的结果 。当然，重意思不等于完全否定形式。法律难以评价纯粹内心的意思，只有意思以一定形式表现出来，能被人们把握和认定时，法律才能准确地评价。所以在任何社会，合同的形式都不可或缺。我国现行法对合同形式的态度，主要体现在《民法通则》第56条的规定中，合同法继承并完善了它：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式（第10条）。总的说来，在我国，合同形式分为约定形式与法定形式，法律兼采要式与不要式的原则 。我国已经实行社会主义市场经济，应当按照符合交易安全与交易便捷的要求设计合同的形式，对某些重要的合同、关系复杂的合同强调书面形式，其他合同采取何种形式，宜由当事人决定。合同形式有以下几种：
口头形式，是指当事人只用语言为意思表示订立合同，而不用文字表达协议内容的不同形式。口头形式简便易行，在日常生活中经常被采用。集市的现货交易、商店里的零售等一般都采用口头形式。合同采取口头形式，无须当事人特别指明。凡当事人无约定、法律未规定须采用特定形式的合同，均可采用口头形式。但发生争议时当事人必须举证证明合同的存在及合同关系的内容。合同采取口头形式并不意味着不能产生任何文字的凭证。人们到商店购物，有时也会要求商店开具发票或其他购物凭证，但这类文字材料只能视为合同成立的证明，不能作为合同成立的要件。口头形式的缺点是发生合同纠纷时难以取证，不易分清责任。所以，对于不能即时清结的合同和标的数额较大的合同，不宜采用这种形式。
书面形式，是指以文字表现当事人所订合同的形式。合同书以及任何记载当事人要约、承诺和权利义务内容的文件，都是合同的书面形式的具体表现。《合同法》第11条规定，书面形式是指合同书、信件以及数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。书面合同必由文字凭据组成，但并非一切文字凭据都是书面合同的组成部分。成为书面合同的文字凭据，必须符合以下要求：有某种文字凭据，当事人或其代理人在文字凭据上签字或盖章，文字凭据上载有合同权利义务。书面合同的表现形式，常见的有如下几类：
（1）表格合同。它是当事人双方合意的内容及条件，主要体现为一定表格上的记载，能全面反映当事人权利义务的简易合同。表格合同及其附件、有关文书、通用条款，才组成完整的合同。（2）车票、保险单等合同凭证不是合同本身，它的功能在于表明当事人之间已存在合同关系。合同凭证是借以确认双方权利义务的一种载体。虽然双方的权利义务并未完全反映在合同凭证上，但因法律及有权机关制定的规章已有明确规定，因而可以确认合同凭证标示双方的权利义务关系。(3)合同确认书。4）定式合同。关于公证、鉴证、登记、审批是属于合同的书面形式范畴，还是合同的生效要件，我国现行法的态度不一，有时规定为成立要件，视为书面形式；有时认为系生效要件。从法理上讲，后者更为可取，因为合同是当事人各方的合意，公证、鉴证、登记、审批皆为当事人各方合意以外的因素，即不属于成立要件的范畴，而属于效力评价的领域，尤其是登记、审批宜定为不动产物权的变动要件。
书面形式的最大优点是合同有据可查，发生纠纷时容易举证，便于分清责任。因此，对于关系复杂的合同、重要的合同，最好采取书面形式。但双方当事人均承认的口头合同，已经履行了主要义务的口头合同，法律认可的其他口头合同有效。
推定形式。当事人未用语言、文字表达其意思表示，仅用行为向对方发出要约，对方接受该要约，以作出一定或指定的行为作承诺，合同成立。例如商店安装自动售货机，顾客将规定的货币投入机器内，买卖合同即成立。
我非常感谢姜成慧同志能够指出我的错误，有益于我学习和理解《合同法》。



广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于修改《南宁市企业信用信息征集和发布管理办法》的决定

南宁市人民政府令第33号


　　《南宁市人民政府关于修改<南宁市企业信用信息征集和发布管理办法>的决定》已经2010年10月26日南宁市第十二届人民政府第102次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。

市　长：黄方方

二〇一〇年十一月二日

南宁市人民政府关于修改《南宁市企业信用信息征集和发布管理办法》的决定

　　市人民政府决定对《南宁市企业信用信息征集和发布管理办法》作如下修改：

　　第十六条修改为：“市企业信用信息征集机构可以按规定向企业或者信用评级机构提供信用信息有偿服务。但对依职权调查的司法机关和法律、法规规定不得收费的其他使用人不得收费”。

　　本决定自公布之日起施行。

　　《南宁市企业信用信息征集和发布管理办法》根据本决定作相应修正，重新公布。

　　南宁市企业信用信息征集和发布管理办法

　　（2008年市人民政府令第11号发布，根据2010年11月2日《南宁市人民政府关于修改<南宁市企业信用信息征集和发布管理办法>的决定》修正）

　　第一章　总 则

　　第一条 为建立诚信南宁，改善企业经营环境，推进企业信用信息公开、共享，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　 本市行政区域内企业信用信息的征集、整理、披露、使用、咨询及管理等活动，适用本办法。

　　第三条　 企业信用信息征集和发布管理活动应当遵循合法、公正、客观、准确的原则，依法保护国家机密、商业秘密和个人隐私，不得侵害企业合法权益。

　　第四条　 市信用体系建设管理机构负责组织、管理和监督全市企业信用信息征集和发布活动。

　　行政机关、司法机关、金融管理机构应当在各自的职权范围内，依法监督企业信用信息的公开活动。

　　第五条　 市人民政府依法设立的企业信用信息征集机构负责企业信用信息的征集、整理、存储、发布、日常维护、数据安全等工作，提供企业信用信息服务，实现全市企业信用信息资源的互联共享。

　　第二章　征 集

　　第六条 市企业信用信息征集机构征集的企业信用信息包括：

　　（一）企业登记注册的基本情况；

　　（二）企业经营状况；

　　（三）其他影响企业信用的重要信息。

　　第七条 行政机关以及其他具有行政管理职能的组织应当在各自职责范围内，依照本办法的规定向市企业信用信息征集机构提供有关信息：

　　（一）工商部门提供企业登记注册基本资料、商标、变更登记、年检情况、抵押登记、合同履行、工商案件及其他奖惩记录等信息；

　　（二）统计部门提供企业资产、负债、所有者权益、经营状况、统计违法及其他奖惩记录等信息；

　　（三）质监部门提供企业组织机构代码、质量认证、生产许可、执行标准、国家免检、名优产品、地理标志保护、监督抽查、质量违法处理及其他奖惩记录等信息；

　　（四）经济主管部门提供企业在技术创新、技术改造、经营管理中产生的奖惩记录等信息；

　　（五）安全生产监督管理部门提供企业安全生产条件、安全生产许可、安全质量标准认证、安全生产违法行为以及相关奖惩记录等信息；

　　（六）税务部门提供企业税务登记、纳税申报、税收违法行为（包括偷税、逃税、欠税、抗税、骗税等）、稽查、企业纳税信用等级及其他奖惩记录等信息；

　　（七）环保部门提供企业有关建设项目的环保审批、环保设施竣工验收记录、企业清洁生产、污染物排放、环境违法以及有关奖惩、环保认证等记录信息；

　　（八）民政部门提供福利企业年检年审及其他奖惩记录等信息；

　　（九）劳动和社会保障部门提供企业与劳动者签订和履行劳动合同情况、工资支付、社会保险费缴纳以及其他奖惩记录等信息；

　　（十）建设主管部门提供有关企业质量安全事故责任及其他奖惩记录等信息，定期提供有关建设资质信息；

　　（十一）政府集中采购机构提供有关企业招投标违规记录及其他奖惩记录等信息；

　　（十二）卫生部门提供医疗机构资质等级、食品生产经营单位卫生监督量化等级以及奖惩等信息；
　　（十三）科技部门提供技术鉴定、知识产权保护及其他奖惩记录等信息；

　　（十四）国土资源部门提供企业土地使用有关情况、企业违反土地、矿产资源法律法规受处罚情况及其他奖惩记录等信息；

　　（十五）农、林等部门提供农林产品生产经营企业执行质量安全标准及其他奖惩记录等信息；

　　（十六）商务部门提供进出口企业代码、核定经营商品经营资格及进出口许可证、资格证书年审、整顿规范市场经济秩序及其他奖惩记录等信息；

　　（十七）物价部门提供价格违法及其他奖惩记录等信息；

　　（十八）交通、公安部门提供车辆年检、缴费中的特别记录及其他奖惩记录等信息；

　　（十九）食品药品监督部门提供药品生产、经营企业许可证证号、批准文号、食品药品质量违法及其他奖惩记录等信息；

　　（二十）文化部门提供有关企业经营许可证及其他奖惩记录等信息。

　　其他行政机关及具有行政管理职能的组织提供与自身业务相关的企业信用信息。

　　法律法规对企业信用信息公开事项另有规定的，从其规定。

　　第八条 海关、出入境检验检疫部门、金融管理机构等垂直管理部门和司法机关按照约定提供相关的企业信用信息。

　　第九条 行业组织参照行政机关提供信息的内容及方式提供相关的企业信用信息。

　　中介机构按照约定提供企业信用信息。

　　第十条 信息提供单位应当对所提供的企业信用信息的合法性、真实性、准确性负责，建立长期保存的信用信息原始资料档案，并及时更新和维护信用信息数据。

　　信息提供单位依法收集的企业信用信息，应当在生效之日起7日内提供给市企业信用信息征集机构。已提供的信用信息变更或者失效的，信息提供单位应当及时提供变更或删除的意见。

　　第三章　发 布

　　第十一条 市企业信用信息征集机构应当按照统一标准、平等披露的原则向社会发布企业信用信息，但涉及国家机密、商业秘密和个人隐私的信息除外。

　　第十二条 下列企业信用信息应当向社会公开：

　　（一）企业基本信息：登记注册记录；

　　（二）企业诚信信息：驰名或著名商标记录，金融支持记录，专项许可记录，产品免检、认证记录，企业及企业负责人受表彰记录及其他荣誉记录；

　　（三）企业警示信息：未通过依法检验审核的记录，行业协会对企业不正当竞争处理的记录，行政机关依法认定的违法事实记录，行政处罚记录和刑事责任追究记录；

　　（四）企业自愿公示并经审定的信息。

　　市企业信用信息征集机构应当在收到前款规定的信用信息之日起5日内通过信息发布平台向社会发布。

　　第十三条 下列限制公开的企业信用信息，按规定程序经市企业信用信息征集机构批准后可以查询：

　　（一）企业的纳税信息；

　　（二）企业的资产、负债、经营状况等信息；

　　（三）企业的信贷信息；

　　（四）其他不宜公开发布的企业信用信息。

　　第十四条 查询限制公开的企业信用信息，限于以下情形：

　　（一）企业可以查询本企业的信用信息；

　　（二）经当事企业授权查询当事企业的信用信息；

　　（三）经资质认定的信用评级机构以及其他组织经市企业信用信息征集机构批准可以查询当事企业的信用信息；

　　（四）行政机关、司法机关以及法律法规规定有权查询的其他部门，因履行职责需要，可以持有效证明查询指定企业的信用信息。

　　查询限制公开的企业信用信息应当承担保密义务。

　　第十五条 企业信用信息公开发布的期限设定如下：

　　（一）企业基本信息，至企业终止为止；

　　（二）企业诚信信息，有效期内有效；未规定有效期的3年内有效；

　　（三）企业警示信息，至警示解除日；未规定解除期限的，期限为3至5年；

　　（四）企业自愿公示的信息，至企业要求终止公示止；

　　（五）法律、法规另有规定的，按规定的期限执行。

　　企业信用信息公开发布的期限自发布之日起计算。

　　公开发布期限届满后，解除公开发布记录，转为长期保存信息。

　　第十六条 市企业信用信息征集机构可以按规定向企业或者信用评级机构提供信用信息有偿服务。但对依职权调查的司法机关和法律、法规规定不得收费的其他使用人不得收费。

　　第四章　管 理

　　第十七条 市信用体系建设管理机构应当加强对企业信用信息的征集和发布活动的指导、协调和监督管理，负责对信息提供单位的信息提供和管理情况进行检查。

　　第十八条 公民、法人或者其他组织认为市企业信用信息征集机构记录或发布的信用信息有误的，可以提出异议申请，并提供相关依据，市企业信用信息征集机构应当受理，并自受理申请之日起十个工作日内会同信息提供单位核实，确有错误的，予以更正并进行公示；核实无误的，予以维持，并书面告知异议申请人。

　　市企业信用信息征集机构受理异议申请期间认为需要停止公开该信息的，或者异议申请人申请停止公开，市企业信用信息征集机构认为其要求合理的，可以暂停公开。

　　第十九条 市企业信用信息查询系统的安全管理应当符合国家有关计算机信息系统安全保护工作的有关规定。

　　第五章　法律责任

　　第二十条　信息提供单位违反本办法规定拒绝或者拖延向市企业信用信息征集机构提供企业信用信息或者异议信息答复的，由市信用体系建设管理机构责令其限期改正；拒不改正的，由市信用体系建设管理机构提请监察部门追究直接责任人的行政责任。

　　第二十一条 信息提供单位故意或因重大过失向市企业信用信息征集机构提供虚假或者伪造企业信用信息给有关企业造成损失的，信息提供单位应当依法承担赔偿责任。信息提供单位可以根据情节轻重，对直接责任人员给予行政处分，并依法追偿损失。

　　第二十二条 企业信用信息使用者超越范围使用企业信用信息，或泄露企业限制公开的信用信息的，应当依法承担法律责任；给企业造成损失的，应当依法予以赔偿。

　　第二十三条 市企业信用信息征集机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由其所在单位或监察部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任：

　　（一）擅自披露或者泄露涉及商业秘密和个人隐私的企业信用信息的；

　　（二）擅自对企业信用信息进行修改、删除的；

　　（三）对企业信用信息提出的异议申请未及时进行受理或核查的；

　　（四）违反国家有关计算机信息系统安全保护规定造成严重后果的；

　　（五）其他违反法律、法规、规章规定的行为。

　　第六章　附 则

　　第二十四条 本办法自2008年3月1日起施行。